【中华财税网北京12/18/2000信息】　个人从事房地产交易发生房屋买卖行为， 买卖双方都负有纳税义务。根据我市房改工作的需要，现将个人买卖已住公房和个人 买卖商品房所涉及的现行税法和优惠政策，分别介绍如下： 一、个人买卖已住公房 １、个人购买已住公房涉及的地方税为印花税和契税 （１）印花税：个人购买已住公房应在书立产权转移书据（购房合同）时，按所 载金额缴纳０．０５％的印花税。 为简化贴花手续，一份凭证应纳税额超过５００元的，纳税人应向当地税务机关 提出申请，采取以缴款书代替贴花的办法缴纳印花税。 办理房屋产权手续时，按领受的房屋产权证、土地位用证每件贴花5元。 (2)契税：根据《北京市契税管理规定》，城镇职工第一次购买公有住房的，在 本市规定标准面积以内的部分免征契税。超过的部分，仍应按照规定的4％的税率缴 纳契税。因原住房未达到本市规定标准面积而重新购买公有住房的，视为第一次购房。 2、个人出售已购公房涉及的地方税为营业税、城市维护建设税、教育费附加、 土地增值税、个人所得税和印花税。 根据市财政局、地税局京财税[1999]1201号文件转发的财政部、国家税务总局 《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)文件的规定，对 个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。据此，城市维护建设税、 教育费附加也一并免征。但对购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售 价减去购入原价后的差额计征，并据此征收城市维护建设税、教育费附加。 该文件同时规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 因此，目前个人出售已购并居住超过一年的普通住宅，只需缴纳印花税和个人所 得税。 (1)印花税：个人出售公房应在书立产权转移书据(购房合同)时，按所载金额缴 纳0．05％的印花税。 为简化贴花手续，一份凭证应纳税额超过500元的，纳税人应向当地税务机关提 出申请，采取以缴款书代替贴花的办法缴纳印花税。 (2)个人所得税：根据财政部、国家税务总局及建设部联合下发的《关于个人出 售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)规定：个人出售 已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价、减去住房面积标 准的经济适用价款原支付超过住房面积标准的房款价，向财政或原产单位缴纳的所得 收益以及税法规定的合理费用后的余额。适用税率为20％。 该文件还规定：个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退 还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金。如果购 房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金。 北京市地方税务局根据该文件的精神，正会同有关部门制定相应政策。 应纳税额的计算公式为； 应纳税额＝应纳税所得额×20％ 具体的纳税手续是：卖方持能证明房屋转让收入的合同、证明财产原值的房管部 门评估证明或产权凭证、在转让过程中缴纳合理税费的准确、有效凭证等有关资料， 到房屋所在地主管地方税务部门办理纳税事宜。如果纳税义务人未能提供完整、准确 的财产原值凭证，则应由主管税务机关核定其财产原值。纳税义务人到地方税务机关 申报时，须如实填写“个人所得税月份申报表”，经税务人员审核无误后，由税务人 员填写缴款书并办理收款手续。 二、个人买卖商品房(含经济适用房) (一)个人购买商品房(含经济适用房)涉及的地方税为印花税和契税 1、印花税：个人购买商品房(含经济适用房)应在书立产权转移书据(购房合同) 时，按所载金额缴纳0．05％的印花税 为简化贴花手续，一份凭证应纳税额超过500元的，纳税人应向当地税务机关提 出申请，采取以缴款书代替贴花的办法缴纳印花税。 办理房屋产权手续时，按领受的房屋产权证、土地使用证每件贴花5元。 2、契税：根据财政局《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政 策的通知》(京财税[1999]1201号)和财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场税 收政策的通知》(财税字[1999]210号)文件规定：个人购买商品房(含经济适用房)房 屋面积在120平方米(含)以下的，买方应缴纳房屋成交价2％的契税；建筑面积超过 120平方米的，买方应缴纳房屋成交价4％的契税。 文件还规定：在2000年12月31 日前，对购买1998年6月30日以前建成的空置商品房(含经济适用房)，予以免缴契税 的优惠。 (二)个人出售商品房(含经济适用房)涉及的地方税为营业税、城市维护建设税、 教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。 1、营业税：纳税人的营业额为卖方向买方收取的全部价款和价外费用，适用税 率为5％。应纳税额的计算公式为： 应纳税额＝营业额×适用税率5％ 所谓价外费用，包括向买方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项 及其他各种性质的价外费用。 卖方在收讫房款或取得索取房款凭据时，应到房屋所在地主管地方税务机关办理 申报纳税手续。 2、城市维护建设税和教育费附加：卖方取得的收入在缴纳营业税的同时，缴纳 城市维护建设税和教育费附加，其税额为营业税税额乘相应税率。 纳税人所在地在东城区、西城区、祟文区、宣武区范围内，以及在朝阳、海淀、 丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属的街道办事处管辖范围内的，城市维护建设 税税率为7％；在郊区各县城、镇范围内的，城市维护建设税税率为5％；不在以上范 围内的，城市维护建设税税率为1％。教育费附加率为3％。 应纳税(费)额的计算公式为： 应纳城市维护建设税税额＝营业税税额×适用税率 应纳教育费附加额＝营业税税额×3％的费率 3、印花税：个人出售商品房(含经济适用房)应在书立产权转移书据(购房合同) 时，按所载金额缴纳0．05％的印花税。 为简化贴花手续，一份凭证应纳税额超过500元的，纳税人应向当地税务机关提 出申请，采取以缴款书代替贴花的办法缴纳印花税。 4、土地增值税：卖方应按照售房时取得的转让收入减去转让房产的评估成本及 与转让有关的税费的余额(增值额)依规定税率计算缴纳土地增值税。 土地增值税采用四级超率累进税率：增值额除以扣除项目金额乘以100％的结果， 在50％以下、50％—100％、100％—200％、200％以上的分别适用30％、40％、50 ％、60％的税率。 土地增值税的优惠政策规定；个人转让原有非普通住房，其居住满5年或5年以上 的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。 土地增值税的纳税地点有以下二种情况： (1)国内个人应到房地产坐落地主管税务机关或受托办理土地增值税纳税手续的 房地产管理部门办理纳税申报手续。 (2)外籍个人、华侨及港澳台同胞应到北京市地方税务局涉外分局办理纳税申报 手续。 5、个人所得税：个人出售商品房(含经济适用房)属财产转让行为，适用比例税 率，税率为20％。即应纳税所得额是以出售房产的收入额减除房产原值和转让过程中 按规定缴纳的合理税费后的余额，适用20％的税率。 应纳税额＝应纳税所得额×20％ 具体的纳税手续是：卖方持能证明房屋转让收入的合同、证明财产原值的房管部 门评估证明或产权凭证、在转让过程中缴纳合理税费的准确、有效凭证等有关资料， 到房屋所在地主管地方税务部门办理纳税事宜。如果纳税义务人未能提供完整、准确 的财产原值凭证，则应由主管税务机关核定其财产原值。纳税义务人到地方税务机关 申报时，须如实填写“个人所得税月份申报表”，经税务人员审核无误后，由税务人 员填写缴款书并办理收款手续。