【中华财税网北京07/19/2000信息】　个人售、购住房如何缴纳营业税、契税、 土地增值税?财政部、国家税务总局财税字[1999]210号文件对此作了明确规定：对个 人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的 普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房， 销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。对居民个人拥有的普 通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 如何正确计算和缴纳个人出售住房应纳的个人所得税?财政部、国家税务总局、 建设部联合通知对此作了规定。笔者现就如何正确计算个人售、购房应纳的各税举例 计算如下： 某市，张三于2000年3月出售一幢单门独院的高级住宅给李四，售价为800000元。 张三1997年4月购买此住宅的价格为600000元(含各种税、费)；王五于2000年1月将自 己用50000元的价格(含各种税、费)购买并居住2年的某生活小区五楼两室一厅普通住 宅出售给黄六，售价为60000元。2000年4月，王五按市场价重新购买某生活小区三楼 三室一厅普通住宅一套用于自住，买价为100000元；肖红按房改政策规定第一次以35 000的成本价购买两室一厅公有普通住宅一套用于自住，上述售购房者均按规定办理 了有关手续。该省人民政府规定契税税率为3％，由当地财政机关征收。以上各人在 售、购房时各自应纳多少税、费(本文不考虑由地方税务机关征收的其他规费)? 依照税政法规之规定，张三、李四、王五、黄六、肖红应纳税额分别计算如下： 一、张三应纳税、费的计算 1、应纳营业税的计算。因张三出售的高级住宅，不能享受财税字[1999]210号文 件规定的减、免税优惠政策，应按“销售不动产”税目依5％的适用税率计算缴纳营 业税，张三应纳营业税为：800000×5％＝40000元。 2、应纳城市维护建设税、教育费附加的计算。依照税收法规之规定，城市维护 建设税、教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据 (城建税税率为7％，教育费附加率为3％)。 张三应纳城市维护建设税为：40000×7％＝2800元 张三应纳教育费附加为：40000×3％＝1200元 3、应纳印花税的计算。张三售房属于财产转让，售房合同应按“产权转移书据” 税目依万分之五税率计算纳税。 张三售房合同应纳印花税为：800000×(5／10000)＝400元 4、应纳土地增值税的计算。因张三出售的是高级住宅，不符合免征土地增值税 的规定，应按《土地增值税暂行条例》及实施细则之规定，计算缴纳土地增值税，其 计算公式为： 增值税＝转让房地产收入－扣除项目金额 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％ 应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率) 也可按下列速算公式计算： ①增值额未超过扣除项目金额50％的：应纳税额＝增值额×30％ ②增值额超过扣除项目金额50％，但未超过100％的：应纳税额＝增值额×40％ －扣除项目金额×5％ ③增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的：应纳税额＝增值税×50％－ 扣除项目金额×15％ ④增值额超过扣除项目金额200％的：应纳税额＝增值额×60％－扣除项目金额 ×35％ 其扣除项目金额包括以下几项：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的 成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；④与 房地产转让有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。 张三售房的土地增值额为：800000－600000－40000－2800－1200－400＝155600 元 增值率为：155600÷(600000＋40000＋2800＋1200＋400)×100％＝24．1465％ 由以上计算结果可知增值额未超过扣除项目金额的50％，因此，张三应纳土地增 值税为：155600×30％＝46680元 5、应纳个人所得税的计算。张三售房所得应按“财产转让所得”项目的计税规 定计算缴纳个人所得税，即以转让财产收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳 税所得额，依20％的税率计算缴纳个人所得税。 张三售房应纳税所得额为：800000－600000－40000－2800－1200－400－46680 ＝108920元 张三应纳个人所得税为：108920×20％＝21784元 张三售房应纳税、费合计为：40000＋2800＋1200＋400＋46680＋21784＝11286 4元 二、李四应纳税额的计算 1、应纳印花税的计算。李四购房合同应按“产权转移书据”税目依万分之五税 率计算缴纳印花税，李四在办理房屋产权证和土地使用税证时，每证应按5元纳印花 税。 李四应纳印花税合计为：800000×(5／10000)＋2×5＝410元 2、应纳契税的计算。依照法规，契税由购房者缴纳，因李四购买的是高级住宅， 不能享受成税优惠。 李四应纳契税为：800000×3％＝24000元 李四应纳税额合计为：410＋24000＝24410元 三、王五应纳税额的计算 王五取得的售房收入依法免缴营业税和土地增值税。 1、应纳印花税的计算。王五售房合同应纳印花税为：60000元×(5／10000)＝ 30元 王五重新购房办理房屋产权证应纳印花税5元，其购房合同按“购销合同”税目 依万分之三税率计算纳税，王五购买商品房合同应纳印花税为：100000元×(3／100 00)＝30元 王五售房应纳印花税合计为：30＋5＋30＝65元 2、应纳个人所得税(纳税保证金)的计算。依照规定，王五售房应在办理产权过 户手续前，将应缴纳的个人所得税税款，以纳税保证金的形式向主管税务机关缴纳， 即应交纳税保证金为：(60000－50000－30)×20％＝1994元 王五于2000年4月重新以市场价购买普通住宅用于自住，其购房价款大于原售房 价款，依照规定，王五可向主管税务机关申请全部退还已交纳的纳税保证金。 3、应纳契税的计算。王五购买普通住宅自住，符合成半征收契税的规定，王五 应纳契税为：100000×3％×50％＝1500元 王五在售、购房过程中实际纳税为：65＋1500＝1656元 四、黄六应纳税额的计算 1、应纳印花税的计算。黄六办理房屋产权证书应纳印花税5元，购房合同应按“ 产权转移书据”税目依万分之五税率计算纳税，应纳印花税合计为：5＋60000×(5／ 10000)＝35元 2、应纳契税的计算。黄六购买普通住宅自住，符合成半征收契税的规定，黄六 应纳契税为：60000×3％×50％＝900元 黄六购房应纳税额合计为35＋900＝935元 五、肖红应纳税额的计算 1、应纳印花税的计算。肖红购买公有住房，属于单位将房产转让给肖红，肖红 办理房屋产权征应纳印花税5元，购房合同应按“产权转移书据”依万分之五税率计 算纳税，应纳印花税合计为：5＋35000×(5／10000)＝22．50元 2、应纳契税的计算。依照规定，肖红以成本价第一次购买公有住房免缴契税。 纳税人可参照上述规定和计算方法计算和缴纳应纳的税、费，若有不明之处，请 到当地主管税务机关咨询。　　　　　　　　　　　　　　　　（ap20000602614）