【中华财税网北京10/25/99信息】　一、住房基金、住房周转金和住房公积 金的概念 　　住房基金，按照财政部（９３）财综字第９５号《企业住房基金财务管理补 充规定》（以下简称《补充规定》）的解释，是指企业用于住房方面的专门资金。 具体包括：（１）企业公益金中用于住房方面的资金；（２）住房折旧；（３） 住房周转金。实践中，企业用于住房方面的借款，也作为住房基金进行管理。广 义的住房基金，还包括由住房基金管理机构统一筹集和管理的住房公积金。 　　住房周转金，是指企业从各种规定来源取得的、用于职工住房各方面开支的， 除公益金、住房折旧和住房公积金以外的住房基金。在帐务处理上，它既是表外 科目“住房基金”的构成内容，也是资产负债表的构成内容。 　　住房公积金，是职工及其所在单位按规定缴存的，具有保障性、互助性和储 蓄性，由企业和职工共同出资储存，存入后归职工个人所有的住房基金。该基金 所筹款项并不在企业留存，而由各级政府批准成立住房基金管理机构（一般称住 房基金管理中心，以下简称“中心”）统一存入银行集中管理。该项基金制度的 实行具有法律的强制性，按照国务院国办发（１９９６）３５号文件规定，所有 行政、企事业单位，包括行政机关、事业单位，以及公有独资企业、股份制企业、 私营企业，以及这些单位的职工，都必须按照规定建立住房公积金制度。 　　二、住房基全的管理、登记及相关的会计处理 　　《补充规定》要求，住房基金实行单独管理，公益金中用于住房方面的资金 和住房折旧，企业应设立备查登记簿，连同住房周转金等进行总括反映。 　　《补充规定》和其他文件另外要求，企业公益金具体用于住房方面的资金占 公益金总额的比例，可由企业根据实际情况自主确定，但只能用于住房建设，不 得用于发放住房提租补贴和缴纳公积金。企业使用公益金进行住房建设，一方面 要将住房作为企业财产进行管理和核算；另一方面，则应注销公益金，借记“盈 余公积——公益金”科目，贷记“盈余公积——其他盈余公积”科目。 　　按照财政部文件的规定，实行住房制度改革以后，企业提取职工住房折旧， 包括提取已出售住房使用权的住房的折旧，会计处理均与其他固定资产提取折旧 相同，即借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目，不需要将企业提取 的住房折旧转入“住房周转金”科目。但由于住房提取的折旧又是住房基金的一 项来源，所以应在“住房基金”备查簿的贷方进行登记，以反映住房基主的增加。 　　“住房基金”备查簿可用多栏式帐页设置，其贷方登记住房基金的增加数， 可设置住房周转金收入、住房折旧、借入建房贷款、公益金中用于住房方面的资 金和其他收入五大栏，其中“住房周转金收入”栏应用于登记已在“住房周转金” 科目贷方记录的各种来源的住房基金；其借方用于登记住房基金的使用数，包括： （１）已在“住房周转金”科目借方记录的除购房、建房以外各项支出。（２） 购买、建造住房和购买住房使用权的开支。（３）归还住房贷款。（４）其他住 房基金的使用。 　　“住房基金”备查簿余额应在贷方，表示住房基金的尚可使用数。《补充规 定》要求，企业用于住房方面的支出，不得超过企业实有住房基金总额，即“住 房基金”备查簿的余额不得为借方或贷方红字（如果因出售住房净损失形成住房 基金赤字，可参照本文第五部分介绍的方法处理。 　　三、住房公积全的具体操作和核算 　　（一）缴交。缴交的规范主要有：（１）住房公积金缴交数额等于职工工资 乘以公积金缴存率。（２）缴交基数应按职工本人上年月平均工资计算，具体工 资总额按国家统计局的统计口径计算。（３）单位负担的住房公积金缴存基数与 职工个人的确定办法一致。（４）职工个人和单位缴交率均为５％，但有些省市 规定略有调整。（５）企业负担的住房公积金在住房周转金中列支，不足部分， 经同级财政部门核定，在管理费用中列支；应由职工个人支付的部分，不得由企 业负担。 　　企业住房公积金缴交的帐务处理，将在住房周转金使用部分介绍。但在目前， 虽然住房公积金皆属职工个人所有且不存在企业，而其转移、取回皆必须通过职 工所在单位办理，所以笔者认为企业仍应建立相应帐务在表内进行核算。缴交时， 借记“其他应收款——中心”科目，贷记“其他应付款——住房公积金（××、 ××职工）”科目。收到住房公积金存款利息通知，企业亦应作与缴交相同的分 录。 　　（二）使用。住房公积金定向用于：（１）职工购买、建造、大修自住住房 抵押贷款。（２）城市包括安居工程在内的经济适用住房建设专项贷款。（３） 单位购置职工住房专项贷款。（４）满足以上需求后，结余部分可用来购买国家 债券。 　　除向“中心”借入住房贷款外，住房公积金使用时缴款企业不作帐务处理。 　　（三）转移。职工调出时，应凭调动手续和所在单位签发的转出凭证到“中 心”办理转移手续。所在单位按转出金额，借记“其他应付款——住房公积金（ ××职工）”科目，贷记“其他应收款——中心”科目；转入时，作相反分录。 　　（四）退还。住房公积金积累的本息余额在职工离退休或死亡后，应一次结 清退还给职工个人或其继承人。退还时凭有关手续通过企业认证办理。办理后， 企业按退款余额，作与职工调出转移时相同的分录。 　　四、住房周转金的核算 　　（一）取得 　　１．结余转入。企业原将住房周转金在其他科目核算的，使用“住房周转金” 科目时应将结余数转入，借记有关科目，贷记“住房周转金”科目。 　　２．自补。企业经财政部门核定从成本费用中列支提取时，借记“管理费用 ——住房公积金”科目，贷记“住房周转金”科目。 　　３．企业取得出售住房净收益转入。企业出售职工住房的全部产权或部分产 权形成出售净收益，应转入”住房周转金”科目。 　　４．其他收入。企业取得住房租金收入、住房租赁保证金、拨入住房资金、 拥有部分产权住房出租或出售的分成收入，以及出售住房使用权收入等，借记“ 银行存款”等科目，贷记“住房周转金”科目。 　　企业已出售使用权的住房，不得因之冲减固定资产的帐面价值，除照提折旧 外，应将该类住房单独作为一类固定资产进行核算。 　　另外，企业因建房资金不足，经批准向住房信贷部门、“中心”委托的金融 机构借入建房贷款，借记“银行存款”科目，贷记“长期借款”、“短期借款” 等科目。归还时，作相反分录。 　　（二）使用 　　１．上缴。企业按规定缴交住房公积金，借记“住房周转金”（企业负担部 分）、“应付工资”（个人支付部分）等科目，贷记“银行存款”科目。 　　２．发放提租补贴及住房困难补助。发放时，借记“住房周转金”科目，贷 记“应付工资”（随工资发放部分）、“现金”等科目。 　　３．支付建房借款利息。已办理竣工决算的住房借款，应由住房周转金负担 的利息，计算时借记“住房周转金”科目，贷记“预提费用”（短期借款利息）、 “长期借款”科目；支付时，同一般借款利息的支付分录。 　　４．退还住房租赁保证金。职工承租住房向企业交纳的住房租赁保证金，按 规定应计入住房周转金。如果租赁关系因故终止而且需要退还该保证金时，则应 借记“住房周转金”科目，贷记“现金”等科目。由于租赁保证金具有往来帐款 性质，所以计入住房周转金收入后，应另外设置备查簿单独登记，发生承租人以 保证金冲抵租金的，可不作帐务处理，但必须在备查簿中进行记录。 　　５．支付职工住房维修、管理费用。住房制度改革后，企业住房基金应自求 平衡，企业所有用于住房方面的支出，均应在住房基金中统筹安排，不得挤占其 他生产经营资金。另外，企业住房基金来源中，租金收入已包括了维修、管理费 用的因素。因此，《制度》规定企业职工住房维修、管理费用在住房周转金中列 支。支付时，应借记“住房周转金”科目，贷记“银行存款”等科目。 　　６．购买住房或住房使用权，弥补出售住房净损失。这两方面支出的财务与 会计处理，我们将在本文下一部分单独介绍。 　　７．支付按国家规定用于住房改革方面的其他费用性支出，分录同“５”。 　　发生住房周转金增加、减少的各类事项，除凭有关分录在“住房周转金”等 科目记录核算外，还必须在“住房基金”备查簿的贷方或者借方进行登记。 　　五、住房购建 　　（一）条件。企业购建住房，在财务上必须有相应的住房基金来源，否则将 挤占企业生产经营资金，违反国家规定。所谓住房基金来源，包括两个方面，一 是“住房基金”备查簿上的余额，即总收入减去总支出后的结余数，二是企业通 过一定审批程序向住房信贷部门或“中心”借入的住房专用贷款。 　　（二）帐务处理及备查簿登记。建造住房的帐务处理与建造其他建筑物相同， 施工时在“基建工程支出——建筑工程”（即原“在建工程”科目）等科目核算， 竣工决算时按实际成本转入“固定资产”科目。企业购买住房产权，按实际支付 的价款及其他费用，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”等科目。企业购 买住房使用权，按实际已支付或应支付的款项，借记“无形资产——住房使用权” 科目，贷记“银行存款”、“应付帐款”等科目；摊销时，借记“管理费用”等 科目，贷记“无形资产”科目。 　　企业建造、购买住房或购买住房使用权，应由住房周转金负担的部分，应将 住房周转金转入资本公积，借记“住房周转金”科目，贷记“资本公积”科目； 应由公益金负担的部分，应将公益金转入其他盈余公积，分录已在本文第二部分 介绍。另外，建造、购买住房或购买住房使用权，不论其资金来源属于公益金、 住房折旧、住房周转金或住房专项贷款，登记“住房基金”备查簿时，只需登记 建、购住房的总成本，不必分别登记各种来源的分担额。 　　六、出售住房 　　（一）出售住房产权和部分产权。所谓出售住房产权，是指通过有偿转让形 式，将原属企业的职工住房的占有权、使用权、收益权和处分权全部转让给住房 的购买者。房改中的售房，购买者则基本上是所售住房的原占有者，即原居住的 职工。 　　所谓出售住房“部分产权”，是指按售房当时规定价格（又称标准价）占按 国家规定计算的成本价的比例计算的部分产权。国务院国发［１９９４］４３号 文件规定，自１９９４年１月１日起，企业房改中以优惠价出售住房的，应按上 述比例计算出售的部分产权，超过购买者应占比例的房屋产权仍归企业。计算公 式为：住房购买者应取得的产权比例＝售房当时规定价格÷按国家规定计算的成 本价×１００％。上述公式中，“售房当时规定价格”，是指售房时规定相应结 构住房的“全额售价”（单价），不扣除售房时因职工工龄、职称等条件“下浮” 的金额，不是具体购房者的实付金额。“按国家规定计算的成本价”（单价）， 应由当地房改部门提供。 　　但是，依照财政部根据有关文件所作的解释，所谓部分产权，是指购房者享 受住房的占有权、使用权，有限的收益权和处分权，属购房者的部分产权可以继 承，一般住用５年后可再出售或出租。职工购买住房部分产权后再出售或出租， 在依法缴纳土地出让金或其他税费后，按单位和个人所占产权比例进行分配，企 业收到上述出售或出租的分成收入，也应计入住房周转金。据此，企业的所谓部 分产权，实际只指出租收入和再出售收入的收益分配权。因此，在帐务上保留住 房价值已无实际意义，故财政部规定，出售部分产权应与出售全部产权一样，全 部“冲帐”，不留余额，不提折旧。但为了便于管理，对于出售部分产权的住房， 企业应将其出售时数量、原值、净值以及企业、个人所占产权比例在备查簿中进 行登记。 　　（二）出售住房产权和部分产权的会计处理。出售时，应比照出售其他固定 资产进行会计处理：（１）按出售住房的帐面净值，借记“固定资产清理”科目； 按已提折旧，借记“累计折旧”科目；按出售住房的帐面原值，贷记“固定资产” 科目。（２）按应收或已收的住房价款，借记“其他应收款”（存入“中心”的 部分）、“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理”科目。（３）发生因出售 住房而需支付的税费，包括按规定应缴纳给“中心”的费用，应借记“固定资产 清理”科目，贷记“银行存款”等科目。（４）出售完毕发生净损失，按损失金 额，借记“住房周转金”科目，贷记“固定资产清理”科目；发生净收益，则作 相反分录。 　　（三）住房周转金赤字的处理。成批出售职工住房时，如出售净损失大于结 转损失前“住房周转金”科目的帐面余额，当如何处理？财政部的意见是：“企 业住房周转金如不够抵冲住房出售损失，其未能抵冲部分，在住房周转金中作赤 字反映。”这就是说，以上“按损失金额，借记‘住房周转金’科目……”的分 录照做。至于“住房周转金”科目赤字余额又如何处理？未见说明。笔者认为， 可按照《补充规定》，作为“经财政部门核定的成本中列支的资金”，在报经财 政部门批准后，分年逐月从管理费用中提取补齐。 　　（四）转让住房使用权。出售企业有产权的住房的使用权，本文以上已作介 绍。企业如果出售其本企业只有使用权的住房的使用权，即企业将仅有的住房使 用权让渡给职工，则应比照转让无形资产进行会计处理，但其转让净损益应计入 住房周转金。即按收取的转让价款，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务 收入”科目；按住房使用权的摊余价值，借记“其他业务支出”科目，贷记“无 形资产”科目；按因转让住房使用权而必须的开支，借记“其他业务支出”科目， 贷记“银行存款”等科目。未了，如为净损失，则按该项“其他业务支出”与“ 其他业务收入”的差额，借记“住房周转金”科目，贷记“其他业务支出”科目； 如为净收益，则按其差额，借记“其他业务收入”科目，贷记“住房周转金”科 目。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（l99100330311）