【中华财税网北京02/25/99信息】　随着住房制度改革的不断深入，住房消 费成为人们日常生活中的热门话题，商品房交易日趋活跃：然而，在商品房交易 过程中，交易双方对缴什么税、如何缴税却存在模糊认识，影响了国家税收政策 的贯彻执行、根据国家税法的有关规定，现将交易双方缴纳的税收介绍如下： 　　一、出售商品房的房地产企业应缴纳的税收 　　１．营业税、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，出售商品房的 房地产企业是销售不动产营业税的纳税义务人，应缴纳营业税：计税依据是房地 产企业出售商品房取得的收入，适用税率为５％。 　　应纳营业税税额计算公式为： 　　应纳营业税税额＝销售额ｘ５％ 　　营业税纳税期限分为五日、十日、十五日或者一个月。具体纳税期限由主管 税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。纳税人以一个月为一期纳税的， 自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满 之日起五日内预缴税款，于次月一日起至十日内申报纳税并结清上月应纳税款。 销售不动产营业税的纳税地点是不动产所在地地方税务机关。因此，出售商品房 的房地产开发企业应按规定的纳税期限向所出售的商品房所在地的主管地方税务 机关申报缴纳营业税。 　　２．城市维护建设税。根据《中华人民共和国城市建设维护税暂行条例》规 定，出售商品房的房地产企业应在缴纳营业税的同时，以缴纳的营业税税额为计 税依据，按适用税率缴纳城市维护建设税，纳税人在市区的，税率为７％；纳税 人在县城、建制镇的，税率为５％：纳税人不在市区、县城、建制镇的；税率为 １％。 　　３．教育费附加。根据国务院《关于征收教育费附加的暂行规定》规定，出 售商品房的房地产企业应在缴纳营业税的同时：按缴纳的营业税税额的３％缴纳 教育费附加。 　　４．土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，出售 商品房的房地产企业应缴纳土地增值税、土地增值税的计税依据是纳税人转让房 地产所取得的增值额，其计算公式为： 　　土地增值额＝转让房地产取得的收入－法定扣除项目金额 　　法定扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用）、房地产开发成本（土地征用及折 迁补偿费、前期工程费、建筑安装上程费、基础设施费、公共配套费、开发间接 费用）、房地产开发费用（指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财 务费用）、与房地产转让有关的税金、旧房及建筑物的评估价格、加计扣除（对 从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和加 计２０％的扣除）。 　　土地增值税实行四级超率累进税率： 　　增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；增值额超过扣除 项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４００％：增值 额超过扣除项目金额１００％，未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５ ０％；增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。 　　土地增值税应纳税额的计算公式为： 　　增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额 　　增值率＝增值额／扣除项目金额×１００％ 　　应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率） 　　出售商品房的房地产企业应在转让房地产合同签订后７日内，向房地产所在 地主管地方税务机关申报缴纳土地增值税。房地产所在地是指房地产的座落地， 纳税人转让的房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报 缴纳。 　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％（含２０ ％），免征土地增值税。为促进我国住房制度的改革，鼓励个人买房，对个人因 工作调动或改善居住条件而转让原自住房，凡居住满５年或５年以上的，经向税 务机关申报批准，免予征收土地增值税；居住满３年未满５年的，减半征收土地 增值税；居住未满３年，按规定计征土地增值税。 　　５．印花税，根据《中中人民共和国印花税暂行条例》规定，出售商品房的 房地产企业应按其所签订合同的售房价款（交易款）的万分之三贴花。纳税人应 按规定自行计算应纳税额，自行购买并自行一次贴足印花税票。对经主管税务机 关批准实行汇总贴花或一次缴纳印花税款数额较大（５００元以上）的，可以缴 款书或完税证代替贴花。 　　二、购头商品房的单位和个人应缴纳的税收 　　１．固定资产投资方向调节税。根据《中华人民共和国固定资产投资方向调 节税暂行条例》和国家税务总局《关于固定资产投资方向调节税若干问题规定的 通知》的有关规定，购买商品房的单位是固定资产投资方向调节税的纳税义务人， 应缴纳固定资产投资方向调节税、购买商品房的单位应按其所支付的购房价款计 算缴纳税款，考虑到购房支付有关费用的扣除，计税依据可按统一标准折算，其 应纳税额的计算公式为： 　　应纳税额＝购房价款ｘ６０％ｘ适用税率。 　　购买商品房缴纳固定资产投资方向调节税的适用税率分别为０％、５％。购 买商品房自用的个人按零税率缴纳固定资产投资方向调节税，但如果将购买的房 屋用于经营的，则按５％适用税率缴纳固定资产投资方向调节税，购买商品房的 单位和个人缴纳的固定资产投资方向调节税可由购房单位或个人直接向税务机关 缴纳，或由出售商品房的房地产企业代扣代缴。购房单位一次付清购房价款的， 应于付款时一次缴清应纳的固定资产投资方向调节税，实行分期付款购买的，按 分次付款金额计算缴纳税款。 　　２．印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，购买商品房的 单位和个人应按其所支付的购房价款（交易额）的万分之三贴花。纳税人应按规 定自行计算应纳税额，自行购头并自行一次贴足印花税票。对经主管税务机关批 准实行汇总贴花或一次缴纳印花税款数额较大（５００元以上〕的，可以缴款书 或完税证代替贴花。 　　举例说明：甲单位与乙公司（房地产开发公司）签订了一份购房合同。 合同约定甲单位以９８０００００元购买乙公司（房地产开发公司）开发的一住 宅楼，甲单位一次性付清购房款后，乙公司（房地产开发公司）将住宅楼交付甲 单位使用。乙公司（房地产开发公司）用于开发这栋商品房所支付的地价款。房 地产开发成本（土地征用费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费）、房 地产什发费用（销售费用、管理费用、财务费用）及与房地产转让有关的税金加 计扣除等允许扣除项目金额合计７５０００００元。（城建税适用税率为７％， 固定资产投资方向调节税适用税率为５％）计算甲、乙双方应缴纳的税收： 　　乙公司（房地产开发公司）应缴纳的税收： 　　１．应纳营业税税额 　　９８０００００×５％＝４９００００（元） 　　２．应纳城市维护建设税税额 　　４９００００×７％＝３４３００（元） 　　３．应纳教育费附加 　　４９００００×３％－１４７００ （元） 　　４．应纳土地增值税税额 　　第一步计算增值额 　　增值额＝９８０００００－７５０００００＝２３０００００（元） 　　第二步计算增值率 　　增值税＝２３０００００／７５０００００×１００％＝３０．６７％ 　　第三步计算应纳的土地增值税税额 　　增值率未超过扣除项目金额５０％适用税率为３０％ 　　应纳土地增值税税额为 　　２３０００００×３０％＝６９００００（元） 　　５．应纳印花税税额 　　９８０００００×（万分之三）＝２９４０（元） 　　甲单位（购房单位）应缴纳的税收是： 　　１．应纳固定资产投资方向调节税 　　９８０００００×６０％ｘ５％＝２９４０００（元） 　　２．应纳印花税税额 　　９８０００００×（万分之三）＝２９４０（元） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（nsr9902300503）