【中华财税信息网北京05/23/2005信息】 众所周知，企业转让房地产应缴纳土
地增值税。一般情况下，随着房地产转让收入的提高，企业取得的税后收入也会随着
增加。但也会存在一些特殊的情况，当房地产的转让收入达到某一临界值后，随着转
让收入的提高，税后收入反而会降低；而当转让收入再提高到另一临界值后，随着转
让收入的提高，税后收入又会随着增加。
出现这种现象的原因是《
土地增值税暂行条例实施细则》中规定：“纳税人建造
普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的２０％时，免征土地增值税；增值
额超过扣除项目金额的２０％时，应就其全部增值额按规定征税。”这样就有可能出
现因增值额稍高于起征点而造成税负大幅度增加，导致税后收入降低的情况出现。面
对这个政策纳税人如何能找到一个平衡点呢，这就给税收筹划人士提出了一个课题。
下面我们进行探讨。
我们首先来分析纳税人欲享受起征点税收优惠的转让收入的临界值。现假定：在
《
土地增值税暂行条例》允许的全部扣除项目中除销售税金及附加外的扣除项目金额
为１００，房地产的价格为Ｘ时，相应的销售税金及附加为５．５％Ｘ（注：营业税
５％，城市维护建设税７％，教育费附加３％）。这时，其全部允许扣除金额为：
１００＋５．５％Ｘ。根据有关起征点的规定，该企业享受起征点税收优惠的最高售
价应为：Ｘ＝１．２（１００＋５．５％Ｘ）；得出Ｘ＝１２８．４８。也就是说，
如果房地产企业想要享受免缴土地增值税的优惠，在除销售税金及附加外的扣除项目
金额为１００时，其销售额最高不能超过１２８．４８，否则将全额缴税。
我们再来分析，当增值额略高于扣除项目的２０％时，增加收入的最低临界值；
当增值率略高于２０％时，此时土地增值税应适用“增值率在５０％以下，税率为
３０％”的规定。假定此时的售价为（１２８．４８＋Ｙ），相应的销售税金及附加
和允许扣除项目金额都应提高５．５％Ｙ。这时，允许扣除项目的金额＝（１００＋
５．５％×１２８．４８）＋５．５％Ｙ，增值额＝（１２８．４８＋Ｙ）－
（１００＋５．５％×１２８．４８＋５．５％Ｙ）＝９４．５％Ｙ＋２１．４１。
所以应纳土地增值税：３０％×（９４．５％Ｙ＋２１．４１）。若企业欲使提价带
来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，即必须使Ｙ＞３０％×（９４．５％Ｙ
＋２１．４１）。则得出Ｙ＞８．９６。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的
收益，就必须使价格高于１３７．４４（１２８．４８＋８．９６）。
我们来验证一下转让收入处于上述两个临界值之间时，收入的增加是否低于土地
增值税的增加。我们假定收入为１３２。即此时转让收入比免税时的转让收入增加了
１３２－１２８．４８＝３．５２。此时扣除项目金额为：１３２×５．５％＋
１００＝１０７．２６；增值额为：１３２－１０７．２６＝２４．７４；增值率为：
（１３２－１０７．２６）÷１０７．２６＝２３％。此时增值率大于２０％，土地
增值税应适用“增值率在５０％以下，税率为３０％”的规定，应纳土地增值税为：
２４．７４×３０％＝７．４２。７．４２＞３．５２从而证明了转让收入的增加额
低于土地增值税的增加额。
通过以上的分析我们可以得出：当房地产企业转让普通标准住宅除去销售税金及
附加后的允许扣除金额为１００时，房地产转让收入的可筹划空间为１２８．４８～
１３７．４４之间，在转让收入处于这一区间时，转让收入高，税后收入低。在这一
收入水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如欲提高转让收入，则必
须使转让收入高于１３７．４４，否则，提高收入带来的收益，将不足以弥补收入提
高所增加的税收负担。 （a20050523）
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