【中华财税信息网北京01/24/2005信息】 某企业在市中心建成一幢写字楼，然
后租给数家公司，每月租金收入含水电费共２０万元。但该企业要每月为租户交水电
费共１万元左右。近日，财经学院学生寒假来此企业实习，看到有关租房合同，当即
指出企业应当进行税收筹划，节省税收。
把代交的水电费也算成房屋的租金，显然扩大了有关税收的计税依据。根据现行
的税收政策法规，出租房屋应纳税收涉及多个税种，且大多是以租金收入为计税依据
的。如《
营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、
转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”《
房产税暂行条
例》第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”《
印花税
税目税率表》规定：“租赁房屋按租赁金额千分之一贴花。”而城建税和教育费附加
是按营业税纳税额征收的，同样也与租金数额有关。企业为租户代交水电费，从中并
无获利，却一并缴纳有关税收，极不划算。因此，应该把水电费从房屋租金中分离出
来，以节省税收。由于各税总和为租金收入的１７．５％［营业税税率５％＋房产税
１２％＋城建税和教育费附加５％×（７％＋３％）］，节税额即为剥离出的代收水
电费收入的１７．５％。
以该企业为例，按租金收入２０万元计算，其应纳营业税２０×５％＝１（万元）；
应纳房产税２０×１２％＝２．４（万元）；应纳城建税和教育费附加１×（７％＋
３％）＝０．１（万元）；每月共计应纳税（费）为１＋２．４＋０．１＝３．５
（万元）。
倘若代收水电费１万，租金收入改为１９万元，那么其应纳营业税１９×５％＝
０．９５（万元）；应纳房产税１９×１２％＝２．２８（万元）；应纳城建税和教
育费附加０．９５×（７％＋３％）＝０．０９５（万元）；每月共计应纳税（费）
为０．９５＋２．２８＋０．０９５＝３．３２５（万元）。每月节税３５０００－
３３２５０＝１７５０（元）。
此外，还可以节省印花税２０００００×１‰－１９００００×１‰＝２００－
１９０＝１０（元）。
把水电费从房屋租金中剥离出来，需要把握几个操作要点：一是要在合同中加以
明确，房主收取房租，并代收代交水电费；二是会计上要单独核算，房租收入不能与
代收水电费混在一起记账；三是要与供水供电部门沟通协调，将水费单、电费单缴纳
人开成各租户。这样，筹划方案更能得到税务部门的认同。 （a20050124）
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