【中华财税网北京09/13/2004信息】　二、房地产公司：高质低价，奥妙何在 　　目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税 的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土 地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房 价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑 的问题。 　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的２０％ 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额２０％的，应就其全部增值额按规定 计税。这里“２０％的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应， 我们可以对此进行税收筹划。 　　［例］某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，２０００年３月２日，出 售普通住宅用房一幢，总面积９１００平方米，平均售价２０００元／平方米，售价 总额为１８２０万元。该房屋支付土地出让金２００万元，房地产开发成本９００万 元，利息支出为１００万元，其中４０万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假 设城建税税率为７％、印花税税率为０．５‰、教育费附加征收率为３％。当地省级 人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为１０％，该公司应纳土地增值税及税后盈 利计算如下： 　　１．确定转让房地产的收入为１８２０万元 　　２．确定转让房地产的扣除项目金额 　　（１）取得土地使用权所支付的金额为２００万元 　　（２）房地产开发成本为９００万元 　　（３）房地产开发费用＝（２００＋９００）×１０％＝１１０（万元） 　　（４）从事房地产开发加计扣除允许＝（２００＋９００）×２０％ 　　　　　　　　　　　　　　　　 ＝２２０（万元） 　　（５）允许扣除的税费合计＝１５００×５％×（１＋７％＋３％） 　　　　　　　　　　　　 ＝８２．５（万元） 　　（６）允许扣除项目金额合计＝２００＋９００＋１１０＋２２０＋８２．５ 　　　　　　　　　　　　　 ＝１５１２．５（万元） 　　３．增值额＝１８２０－１５１２．５＝３０７．５（万元） 　　４．增值率＝３０７．５÷１５１２．５×１００％＝２０．３３％ 　　５．应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 　　　　　　　　＝３０７．５×３０％－０＝９２．２５（万元） 　　６．实际盈利金额＝收入－成本－费用－税金 　　　　　　　　　　＝１８２０－２００－９００－１００－８２．５－ ９２．２５ 　　　　　　　　　　＝４４５．２５（万元） 　　我们再来看下面的情况： 　　假设该公司将房价适当调低，由每平方米２０００元，降到每平方米１９７８元， 则售价总额为１８００万元，其他资料不变，则： 　　１．增值额＝１８００－１５１２．５＝２８７．５（万元） 　　２．增值率＝２８７．５÷１５１２．５×１００％＝１９％＜２０％ 　　该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的２０％，按规定免征土 地增值税。 　　３．实际盈利金额＝１８００－２００－９００－１００－８２．５ 　　　　　　　　　　＝５１７．５（万元） 　　比较上述计算结果，第二种情况虽然售价比原来降低了２０万元，但实际税后收 益反而比原来增加了７２．２５万元（即５１７．５－４４５．２５）。 　　在实际工作中，应当认真测算增值率，然后再设法调整增值率。改变增值率的方 法有两种，一是合理定价（如本例）；二是增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大 投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在房地产开发成 本中包括很多可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发 间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会 受到消费者的欢迎。房地产开发商只有通过合理定价与加大投入，才能做到以“高质 量、低价格”来占领市场。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （４）