【中华财税网北京09/07/2004信息】　兴龙公司成立于１９９５年，地址靠近市 区。随着城市的开发扩展，公司拥有的房地产逐步升值。２００４年，为了进一步扩 大生产经营规模，同时配合城市规划建设的需要，公司决定将原有的厂房和土地转让 给某房地产开发公司，公司在城郊另选厂址进行重建。该公司转让原有厂房和土地预 计取得收入３０００万元。原有厂房均为某建筑公司建造，经房地产评估机构评估， 将该厂房的评估价格确定为６００万元（当地税务机关已经确认）。该公司取得土地 使用权支付的金额为２００万元。 　　该公司在转让房地产过程中应当负担的税费测算如下（假设只考虑城市维护建设 税和教育费附加）： 　　销售不动产营业税：３０００×５％＝１５０（万元） 　　城市维护建设税、教育费附加：１５０×（７％＋３％）＝１５（万元） 　　关于土地增值税，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》（财税［１９９５］４８号）规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估 价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让 环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价 款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。” 另外，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“旧房及建筑物的评 估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评 定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”那 么： 　　扣除项目金额＝６００＋２００＋１５０＋１５＝９６５（万元） 　　土地增值率＝（３０００－９６５）÷９６５×１００％＝２１１％，增值额超 过扣除项目金额２００％的，税率为６０％，扣除项目的速算扣除系数为３５％。 　　这样，应缴土地增值税＝（３０００－９６５）×６０％－９６５×３５％＝ ８８３．２５（万元） 　　应缴税费合计为１０４８．２５万元（１５０＋１５＋８８３．２５），转让收 益为１９５１．７５万元（３０００－１０４８．２５）。 　　筹划方案：《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地的或者为实施城市规 划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原 批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。收回 土地使用权时，对土地使用权人应当给予适当补偿。兴龙公司搬迁重建既是扩大生产 经营规模的需要，同时也是城市规划建设的需要，因此，兴龙公司可以采取“回归法” 转让房地产，即由兴龙公司和房地产开发公司共同向当地土地行政管理部门要求，因 为实施城市规划进行旧城区改造的需要，申请土地行政管理部门收回兴龙公司土地使 用权，并支付补偿金。而后由土地行政管理部门根据《城市房地产管理法》的有关规 定，将该土地以公开招标、拍卖或双方协议等形式出让给房地产开发公司。 　　《营业税税目注释》（国税发［１９９３］１４９号）规定，土地所有者出让土 地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此 对国家由于建设需要而收回单位和个人所占有的土地使用权，从而付给单位和个人土 地及土地附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税；《中华人民共和国土地增值 税暂行条例》及其实施细则规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土 地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建 设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因此，如果核上述方案实施， 则不需要缴纳营业税、土地增值税等相关税费，其税收负担为零。 　　需要注意的是，对国家收回土地使用权目前尚未规定具体的“适当补偿”标准。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，应根据土地使用者已使用的年限 和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《城市房地产管理法》也有相同的规 定，不过对如何确定补偿金额，仍没有作出可操作的明细规定。目前各地在旧城改造 过程中执行的比较合理的办法是，视提前收回土地使用权为房地产转让的特例，支付 补偿金的额度充分考虑市场价格，让政府和土地使用权人双方共享房地产增值收益。 这种办法，相对来说可以较好地体现效率兼顾公平的原则。对于兴龙公司来说，只要 取得的补偿金超过１９５１．７５万元，筹划方案就是可行的。 （ｂｕ２００４０９０２０２２１２） 　　 (4)