【中华财税网北京04/27/2004信息】 李某4年前花了8万元在市区购买了一套70 平方米的商品房。为了改善住房条件，最近，他打算出售这套惟一的住宅，购买一套 105平方米的新房，新房议定价格为24万元。王某有意购买李某这套二手房，双方议 定售价为10万元。从税收的角度看，李某应该怎样操作才合算呢? 政策规定 税法明确规定，纳税人销售房屋等不动产应当缴纳营业税、契税等税费。但是， 对于个人改善住房条件，国家制定了一系列优惠政策，主要有以下几项： 营业税、土地增值税和契税优惠。《契税暂行条例》第一条、第二条及《契税暂 行条例实施细则》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由 多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的， 免征契税。 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字 [1999]210号)明确：对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个 人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计 征；个人自建的住房，销售时免征营业税；个人购买自用的普通住宅，暂减半征收契 税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 个人所得税优惠。财政部、国家税务总局、建设部在《关于个人出售住房所得征 收个人所得税问题的通知》(财税字[1999]278号)中规定：对出售自有住房并拟在现 住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税， 视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。个人出售现住房后1年内重新购房的， 按照购房金额的大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售金额(原 住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所 得收益，下同)的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房 金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库；对个人 转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 操作方式 根据以上政策的精神，李某把卖房改为换房不仅可免缴营业税、城建税及教育费 附加，而且可以全部退还个人所得税纳税保证金。其纳税保证金＝(100000－80000) ×20％＝4000(元)。因此，李某只要缴纳购买新房时所产生的契税和相应的其他费用 (这里不考虑其他费用问题)。 他可以用三种方式完成其改善住房条件的过程： 方式一：直接将旧房卖给王某，然后向房产开发公司购买新房。 李某需要缴纳的契税为4800元。 方式二：将旧房交给房产开发公司处理(如果房产开发公司接受的话)，然后在该 公司买新房。 在这种情况下，李某只需缴纳交换房屋的差额部分的契税2400元。 方式三：与王某调换。即在签订新房购买合同时，请王某配合共同签约，共同购 买新房(王某出资100000元)，然后，在办产权证明时李某用旧房与王某出资的新房部 分进行交换。 由于王某的出资额与旧房协议出售价格相等，这部分不需缴纳契税，李某只需缴 纳差额部分的契税2400元。 比较上述三种操作方式，我们不难发现，方式一税负重，显然不可取。方式二， 由于房产开发公司考虑其自身的工作量和其他情况，一般不会同意；对李某而言，在 操作上也有一定的难度。第三种方式对于普通购房者来说，税负较轻，而且容易操作。 在具体操作过程中，换房者应注意以下问题： 一是个人销售普通住宅，应持下列资料到主管地方税务机关开具发票并办理免税 手续：居民身份证件；购买普通住宅时与销售方签订的买卖合同或其他有房屋权属转 移合同性质的凭证的复印件；购入普通住宅时向对方索取的发票复印件；房产管理部 门或建设主管部门发放的房屋权属证书复印件；销售普通住宅时向对方开具的发票复 印件；销售普通住宅时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的 凭证的复印件；税务机关要求提供的其他资料。 二是个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房购 房合同和主管税务机关要求的其他有关资料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳 税保证金退还手续。 (4)