【中华财税网北京04/28/2004信息】　近日，某贸易公司王老板反映他们公司的 税负太重了。他说，以前，商品短缺，他们公司作为批发零售兼营企业，千方百计买 地建造仓库，尽可能多地储存商品；现在，市场上商品丰富了，他们公司也转型专做 零售，库房大量闲置。这几年，部分闲置的库房用于出租，但是，租赁收入的税负高 达１７．５％，公司税收负担过重。王老板请朋友们帮他谋划如何节省税费。 　　［筹划思路］ 　　王老板反映的问题具有一定的代表性。当前，怎样盘活闲置资源，既依法纳税， 又保持较低的运营成本，是摆在企业面前的一大课题。就王老板所在的企业而言，要 降低税负，必须完成租赁与仓储的转换。 　　租赁，是指在约定的时间内，出租方将房屋的使用权转让给承租方，并收取租金 的一种契约形式；仓储，是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客户贮存、保管 货物，并收取仓储费的一种契约形式。两者适用不同的税收政策法规，税收负担不同， 这为企业税收筹划提供了可能。 　　根据《营业税暂行条例》第二条的规定，租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用 税率相同，均为５％。但根据《房产税暂行条例》及有关政策法规的规定，租赁业与 仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值的１．２％计算缴纳， 即应纳税额＝房产原值×（１－扣除比例）×１．２％（房产原值的扣除比例各省、 自治区、直辖市略有不同，福建省为２５％）；房产用于租赁的，其房产税依照租金 收入的１２％计算缴纳，即应纳税额＝租金收入金额×１２％。房产税计税公式的差 异，必然导致应纳税额的差异，企业可以据此计算、选择税负较低的经营方式。 　　［实例分析］ 　　以该贸易公司为例，这家公司用于出租的库房共有３栋，其房产原值为１４００ 万元，年租金收入为２５０万元。租金收入应纳税额合计为４３．８７５万元，其中， 应纳营业税＝２５０×５％＝１２．５（万元）；应纳房产税＝２５０×１２％＝ ３０（万元）；应纳城建税、教育费附加、地方教育附加＝１２．５×（７％＋４％） ＝１．３７５（万元）。 　　我们可以对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假设今年年底仓库租赁合同到 期，该公司可以派代表与客户进行谈判，继续利用仓库为客户存放商品，但将租赁合 同改为仓储保管合同，增加服务内容，企业配备保管人员，为客户提供２４小时服务。 假设提供仓储服务的收入约为２５０万元，即收入不变，则该公司合计应纳税额为 ２６．４７５万元，其中，应纳营业税＝２５０×５％＝１２．５（万元）；应纳房 产税＝１４００×（１－２５％）×１．２％＝１２．６（万元）；应缴纳城建税、 教育费附加、地方教有附加＝１２．５×（７％＋４％）＝１．３７５（万元）。 　　该公司具体的操作过程是：１、到工商局变更工商登记，在营业范围里增加“仓 储业”项目；２、变更税务登记，由原先单纯出租仓库变为提供仓储服务；３、签订 仓储合同。 　　从上述两项比较，我们可以看出，库房仓储比仓库租赁每年节税４３．８７５－ ２６．４７５＝１７．４（万元），即使考虑到出租变为仓储后，须增加保管人员， 企业需要支付一定费用，但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。 长期坚持，则企业的经济效果会更好。这种税收筹划活动既符合我国税收法规的要求， 又满足了客户的需要，同时企业也达到了节税的目的，一举三得。 (4)