【中华财税网北京02/13/2001信息】 中国税务报消息 江苏楚水房地产开发总 公司于１９９４年创办，主要从事商品房开发业务。开业几年来，公司年年盈利，是 当地房地产行业的“排头兵”。 去年４月份，当地税务局在对该公司进行企业所得税汇算清缴时发现，公司的 “财务费用”中列支了预收购房户房屋订金的利息４８万元。经过调查得知，该公司 为了扩大销售，采用预收订金的方法促销商品房，即购房户先支付房屋价款的６０％ 作为购房订金，待房屋建成后再交足剩余款项。从收取订金日至房屋建成日的这段期 间，公司按１０％的年利率对购房户缴纳的订金计息，在４０％的剩余款项中抵扣。 比如，Ａ先生向楚水房地产开发总公司购买价值３０万元的商品房一套，于２０ ００年６月１日向公司交付６０％的订金１８万元，１０月１日房屋建成，Ａ先生应 得利息０．６万元（１８×１０％×４÷１２），Ａ先生只需再支付１１．４万元 （３０－１８－０．６）。 该公司是这样进行账务处理的：６月１日收取订金时，借记“银行存款１８万 元”，贷记“预收账款１８万元”；１０月１日收取剩余款项时，借记“预收账款 １８万元”、“财务费用０．６万元”、“银行存款１１．４万元”，贷记“经营收 入３０万元”。 对此，税务机关认为，Ａ先生在楚水公司取得的６０００元利息所得，应按“股 息、利息、红利”所得项目缴纳２０％的个人所得税，其税款应由楚水公司代扣代缴。 由于楚水公司未履行扣缴义务，又未及时向税务机关报告，按规定应由楚水公司补 缴。计算缴纳税款时，还需将这部分利息换算成含税所得进行计算。该公司合计应缴 个人所得税额为：４８００００÷?１－２０％?×２０％＝１２００００?元?。 此外，由于楚水公司按１０％的年利率计算的利息在“财务费 用”科目中列支，超过了同期银行贷款利率（该省规定同期商业银行的贷款利率按 ７．２％执行），其超过部分不得税前扣除，应按３３％的税率补缴企业所得税。应 补缴企业所得税额为：４８００００÷１０％×?１０％－７．２％?×３３％＝ ４４３５２?元?。 公司总经理李志远对此百思不得其解。购房户预缴的订金怎么还要补税，而且还 要公司承担呢？难道这种促销手段不行吗？事后，公司财务处处长袁园来到华瑞税务 师事务所咨询，请求注册税务师为其开一张对症下药的“处方”。 针对楚水公司的上述房产销售方式，事务所的代理人员认为：无论是从购房付款 的形式上看，还是从销售方式的本质上看，实际上（仍以Ａ先生为例）就是公司收取 了２９．４万元的房款，将３０万元的商品房出售给Ａ先生。如果该公司采取降价销 售的方式，即，将此商品房价格降至２９．４万元卖给Ａ先生，一来可以免除Ａ先生 应纳的个人所得税，也免除了扣缴个人所得税的义务；二来免除了因利率超标准而应 补缴的企业所得税；三来降低了销售不动产应纳的营业税、城市维护建设税和教育费 附加。 在实际操作中，应当注意两点：一是必须按２９．４万元的销售价格开具房屋销 售发票；二是改变原来的账务处理方法，即，１０月１日收取剩余款项时，借记“银 行存款１１．４万元”、“预收账款１８万元”，贷记“营业收入２９．４万元”。 按照上述筹划方案，楚水公司可以节省个人所得税１２００００元、企业所得税 ４４３５２元、营业税２４０００元（４８００００×５％）、城市维护建设税１６ ８０元（２４０００×７％）、教育费附加７２０元（２４０００×３％），合计节 税１９０７５２元。 （5）