【中华财税网北京08/17/2004信息】　某房地产公司把开发的写字楼出售给买房 单位后，与对方签订的是综合大楼代建合同，这样就可以合理地避开按照销售不动产 的金额缴纳的营业税，而改为按照收取的代建手续费来缴纳营业税。例如，１９９８ ～１９９９年两年建筑房屋总价为１５００多万元，若按销售不动产５％税率缴纳营 业税应该是７５万元左右：“代建手续费”是１８０万元，就这部分只需申报缴纳营 业税９万元，通过这种筹划方式，节省了６６万元左右的税款。 　　关于房地产开发公司代建房的营业税问题，国家税务总局早在１９９４年就专门 发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提 供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即 受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手 续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。 这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向 委托方收取手续费的业务。 　　该公司自称有完善的代建合同，证明确实是代建房业务，只能按手续费纳税，而 不应按“销售不动产”税目纳税。虽然垫付了资金，但并非原票转交，而是按照双方 确定的价格另开具发票给建设单位。这家房地产公司的做法，违背了税法，不仅要补 缴税款，而且还要缴罚款。 　　该公司对代建房业务究竟能否实施税收筹划？答案是肯定的。在上述税收政策中， 已经给该房地产开发公司暗示了下一步的筹划方案。如果开发公司在代建房过程中自 己不垫付资金，而改由建筑公司垫付，或者由建设单位先预付款项，待工程竣工后统 一结算。这样，开发公司就符合“代建房屋”的条件，只需按实际收取的手续费缴纳 营业税即可。当然，作为开发公司，还应根据本公司的实际情况拿出几套计算方案来 认真斟酌，才能达到预期的效果。 　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (4)