【中华财税网北京09/17/2003信息】　中华人民共和国营业税有关法规规定，房 产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售， 由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未 售出的房产由包销商进行收购，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商 是代理房产开发企业进行销售的，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业及代理 业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开 发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销 商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 2002年开始，深圳房地产开发市场出现了一种新情况，即房产开发企业与包销商 签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自定价格进行销售，由房产开发企业向客 户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商 进行收购。 在合作过程中，房产开发企业与包销商常就如何缴纳营业税产生分歧，那么，该 项业务到底应该怎样缴纳营业税呢? 君洋财务服务中心首席注册会计师周华洋的看法是：根据国家税务总局《关于房 产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》[国税函(1996)684号]文件中规定： 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售， 所取得的手续费收入或价差应按“服务业--代理业”的5％税率征收营业税，在合同 期满后，房屋未售出的，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包 销商，对房产开发企业应按“销售不动产”的5％税率征收营业税；包销商将房产再 次销售，对包销商也按“销售不动产”的5％税率征收营业税。这里肯定产生双重征 税的问题，所以，房产开发企业与包销商就应改变销售方式和合作方式，以便避免双 重纳税。至于怎样合理避免双重纳税，请看《纳税筹划技巧与避税案例》的内容。 [案例264] [案情说明] 九洲(张家川)房地产开发有限公司2002年8月份有关资料如下： 经营收入为1 800万元； 其中：商品房销售收入1020万元，其中包括前期预收定金204万元； 转让大丰区土地使用权取得收入620万元； 出租产品租金收人160万元； “预收账款”账户表明，企业8月收到购房定金324万元。 其他业务收入200万元，其中：下属物业管理部收取物业管理费166万元，固定资产租 赁收入34万元。 [要求解答] 九洲(张家川)房地产开发有限公司2002年8月份应纳营业税。 [法律依据] 《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂 行条例实施细则》。 [政策解读] 按照税法规定，企业兼营不同税目应税行为，应分别核算不同税目 的营业额，计算纳税。 九洲(张家川)房地产开发有限公司在2002年8月的经营收入中，商品房销售收入 属于销售不动产税目，税率为5％； 转让土地使用权收入属于转让无形资产税目，税率也为5％： 而经营收入中的出租产品租金收入、其他业务收入中的固定资产租金收入、物业 管理费收入都属于服务业税目，税率也为5％。 按照税法规定，房地产开发企业销售房屋等不动产，采用预收款方式的，其纳税 义务发生时间为收到预收款的当天。 九洲(张家川)房地产开发有限公司8月销售房屋实现的经营收入1020万元中，有 204万元为以前月份预收的款项，已经在以前月份缴纳了营业税，其余的816万元为8 月收到的款项，应当在8月缴纳营业税。 另外，8月还收到顶收房款324万元，这324万元预收款应当在8月缴纳营业税。 [计算分析] 九洲(张家川)房地产开发有限公司2002年8月份商品房销售的营业 额为11 407万元(816＋324)，商品房销售收入应纳营业税为： 应纳税额＝1140x× 5％ ＝577万元 九洲(张家川)房地产开发有限公司2002年8月份转让土地使用权收入应纳税额为： 应纳税额＝620 × 5％ ＝31万元 九洲(张家川)房地产开发有限公司2002年8月份出租产品租金收入应纳税额为： 应纳税额＝160 × 5％ ＝8万元 九洲(张家川)房地产开发有限公司2002年8月份物业管理费和固定资产租赁收入 应纳税额为： 应纳税额＝200 × 5％ ＝10万元 [会计处理] 九洲(张家川)房地产开发有限公司2002年8月31日在具体进行会计 核算时，对于经营收入应纳的营业税应作如下分录： 借：经营税金及附加 960 000 贷：应交税金--应交营业税 960 000 570 000＋310 000＋80 000＝960 000元 九洲(张家川)房地产开发有限公司2002年8月31日在具体进行会计核算时，对于 其他业务收入应纳的营业税应作如下分录： 借：其他业务支出 100 000 贷：应交税金--应交营业税 100 000 (1)