【中华财税网北京09/17/2003信息】　国税发[1993(149)号]文件通知规定，以 不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。 但转让该项股权，应按销售不动产税目征税。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条规定，销售不动产是指有偿 转让不动产所有权的行为。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地 产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式(如对外投资)将其房地 产转移给他人的行为。房地产转让，应当首先签订书面合同，然后到房地产管理部门 办理房产权属变更手续。房地产转让时，房屋的所有权同时转让。 单位以不动产投资入股，其实质是以不动产的所有权换取被投资企业的股权，投 资方可以按照其在被投资企业所占的股份享有权益或承担责任。投资后，被投资方享 有房产的所有权，即享有该房产占有、使用、收益和处分的四项权利。从财务处理的 角度来看，投资后，投资方账面的不动产即“消失”，而由被投资方按照“接受投资 的固定资产”的计价原则确认该项固定资产，并可按规定提取折旧”。投资当时没有 收益产生，所以，税法规定以不动产进行投资时，不征营业税是有道理的。 国税发[1993(149)号]文件规定，单位以不动产对外捐赠，应视同销售征收营业税。 契税法[财农税字(1991)38号]文件规定，以房产作价投资或作股权转让的行为， 应视同房屋买卖，由产权承受方缴纳契税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的 文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记 手续。 国税发[2000(118)号]文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资， 应在投资交易发生时将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业 务进行所得税处理，并接规定计算确认资产转让所得或损失。以不动产对外投资，在 投资环节“视同销售”征收企业所得税，却不“视同销售”征收营业税。 按照现行税法的规定，除金融部门转让股票(金融商品)征收营业税外，其他股权 转让均不征收营业税，但对不动产投资换取的股权在转让时征收营业税。 [案例267] [案情说明] 贝尔斯登(福安)实业股份有限公司2001年2月18日以固定资产--一栋 大厦向福州电子工业有限公司投资，初始投资成本为3500万元，采用成本法核算。2002 年10月18日，贝尔斯登(福安)实业股份有限公司出售该项投资给福安百特机械制造有 限公司，出售所得价款4500万元。贝尔斯登(福安)实业股份有限公司该项投资未计提 减值准备。 [要求解答] 贝尔斯登(福安)实业股份有限公司2002年10月18日的账务处理。 [法律依据] 《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂 行条例实施细则》、国税发[1993(149)号]文件。 [会计处理] 贝尔斯登(福安)实业股份有限公司2002年10月18日的账务处理如下： 计算贝尔斯登(福安)实业股份有限公司2002年10月18日应缴纳的营业税为： 45 000 000×5％＝2 250 000元。 贝尔斯登(福安)实业股份有限公司2002年10月18日的会计处理如下(不考虑营业税 以外的税费)： 借：银行存款 45 000 000 贷：长期股权投资--C企业 35 000 000 投资收益--股权出售收益 10 000 000 借：投资收益--股权出售收益 2 250 000 贷：应交税金--应交营业税 2 250 000 (1)