【中华财税信息网北京04/12/2005信息】 前不久，某媒体的理财栏目向观众介 绍了一位老太太致富的故事：她将在城里的已购公房以月租金３０００元出租，在郊 区贷款买房自己居住。新买的房一个月还贷款１３００元，算下来，她用房屋租金养 一套房以外，一个月还能赚１７００元。 　　通过老太太的算账，税收专家一眼就看出了问题：这位老太太之所以投资收益率 很高，是因为其在出租房屋的过程中根本没有缴纳相关的税费。 　　翻开某些媒体发布的房地产项目广告中，经常可以看到“首付××元，月供只需 ××元，每月出租可收益××元以上”的字样，这是房地产商为买房人算的“收益账”。 　　无论是租金养房的业主们，还是打出投资概念促销的开发商，有意或无意中都回 避了一个重要问题--出租房的租金回报必须向国家缴纳有关税费。大多数打算靠租金 养房的买房人对国家的房屋出租政策并不了解。一位姓刘的女士称，她是在两年前购 买了北京团结湖附近某投资型楼盘，那时她只交了２０％首付款，在房屋交工以及装 修完毕后，她已经无力承担每月近５０００元的银行还款，因此她将房屋出租出去， 每月租金５０００元，刚好是每月的还款额。当她得知出租房要缴的税费后表示，如 果早知道这样的规定，她不会轻易购买自己很难负担的高价房。 　　随着全国房地产的迅速发展以及百姓投资意识逐渐增强，大量空置、闲置房源被 释放出来，租赁市场房源供给十分充足。房屋租赁也应该纳税，但是许多人却不知道 纳税之事。大多数出租人不到房管部门去办理租赁登记，同时也不向国家缴纳房屋出 租应该纳的税。 　　那么，房屋租赁应缴纳哪些税呢？个人出租房屋，应携带房屋所有权证或房产共 有权证、国有土地使用证和租房合同等有关资料，主动到房屋所在地地方税务机关办 理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、 教育费附加、印花税、个人所得税。不过，需要注意的是，个人出租房屋的用途不一 样，所需缴纳税种的税率也有所不同。一般来说，个人出租房屋的用途主要是两类： 商用或居住。 　　按照国家政策规定，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其缴纳的 房产税按租金收入的４％的税率征收；居民用房出租后用于生产经营的，其缴纳的房 产税按租金收入的１２％的税率收取。拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇 土地使用税开征范围内，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依土地等级及适 用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。 　　营业税方面，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其缴纳的营业税 按租金收入的３％征收；居民用房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税按租金收 入的５％收取。出租房屋的业主在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税税额为计税 依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。一般来说，纳税人所在地为城市的税率为 ７％；纳税人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为５％；其余的税率为１％。 与此同时，出租房屋的业主还应按缴纳的营业税税额的３％缴纳教育费附加。 　　此外，个人出租自有房屋还要缴纳印花税和个人所得税。应于签订合同时按双方 订立的书面租房合同所载租赁金额的千分之一贴花。个人所得税方面，对个人出租房 屋取得的所得按１０％的税率征收个人所得税。月租金收入在４０００元以下的，应 按月租金收入扣除８００元费用后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税；月租金收入 在４０００元以上的，应按月租金收入扣除２０％以后的应纳税所得额计算缴纳个人 所得税。税率均为１０％。税务机关人士提醒，在出租过程中发生的有关税费（需提 供合法凭证）可以在税前扣除。 　　此外，出租自有房产作住宅还有减免税规定。例如，对于落实私房政策中带户发 还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房，国家规定对其暂免征收房产税、 营业税。 　　事实上，随着国家法律法规的进一步完善，现在房主试图通过非正常手段进行房 屋出租的空间会越来越小，进行正规的房屋出租也是许多出租人的想法，有很多投资 型业主都想通过正常手段进行房屋出租，因此，理财专家建议，想要依靠租金养房的 投资人一定要算算税后收益，再进行投资。　　（a20050412） (4)