【中华财税网北京07/17/2003信息】　某人最近和两个人办了一家咨询公司，员 工只有5人，为节省费用，用自家的住房注册了办公地点。在公司登记成立后，到地 税机关办理税务登记，税务人员发了一张下月需要缴纳税款的申报表，其中房产税使 他大吃一惊，因为税款预计高达16800元。他抱怨说：公司的注册资本就10万元，办 理各种登记已经花了5000多元，现在一分钱还没挣，就要缴纳16800元的房产税，公 司还办得下去吗？房屋还是原来的房屋，以前一直都不缴税，怎么用它办了一个执照， 每年就得给税务机关缴这么多的税？ 　　据了解，该人的住房在北京三环路附近，属于带跃层的顶楼住房，面积总计300 多平方米，楼上为100平方米，购价达200万元。朋友在办理工商登记、税务登记时， 按规定向工商、税务机关提供了房屋产权证书和购房发票，证明是用自有房产开办公 司。 　　他原来的房产属于个人非营业用房产，按规定免缴房产税；而现在把它用来开公 司，已经变成了营业用房，按《房产税暂行条例》的规定，需要缴纳房产税。因为把 房产无偿提供给公司使用，需要按房产余值计算房产税。房产余值为房产原值减去30 ％计算，税率为1．2％。他的房产原值为200万元，则房产余值为140万元，需要缴纳 的房产税就是每年16800元。按他目前的做法，税务机关肯定要他缴这么多的税。那么 有没有办法少缴一点？以下向该人提两个方案： 　　第一个方案，也是最佳的方案，是签订房屋租赁合同。经分析，他的房屋现在是 属于公私合用，居住、开公司用的都是同一个房屋；公司就5个人，实际使用的面积 也就是楼上两个房间，其他面积仍然是居住所用。因此，如果事先他和公司签订一个 房屋租赁合同，将楼上面积按每月1000元租给公司使用，并用这个租赁合同向工商、 税务机关办理登记，这样就可以减少房产税。因为按《房产税暂行条例》的规定，房 产出租的，按租金收入计算缴纳房产税，而且房产税的纳税人变成了个人，而不是公 司。这样算来，他出租居民住房每年的收入为12000元，房产税按12％计算，每年仅 需要缴纳1440元的房产税。 　　此外，还会带来其他好处：首先家庭每月多获得了1000元的收入，总计起来也不 超过原房产税的数额；其次，公司支付的租金，可以作为费用在企业所得税前扣除， 减少企业缴纳的企业所得税。但是，由于他刚刚办完工商登记和税务登记，要实施上 述方案，涉及登记变更等麻烦的手续，今年已经来不及了。 　　该人问若到明年实施，也许公司活不到明年呢！”,以防这种情况可以采取第二 个方案。 　　第二个方案，向税务机关说明情况，争取按公司实际使用的面积缴纳房产税。上 面已经分析过，他的房产属于公私合用，公司实际使用的仅是楼上的面积。税法规定 只对营业用房征收房产税，其他用房不征房产税，税务机关执法也需要考虑实际情况， 不会搞一刀切。如果按楼上面积来计算，所缴纳的房产税也会减少很多。该人在购 房时，楼上面积的价格比楼下面积便宜得多，总购价为40万元。按40万元的房产原值 计算，每年需缴纳的房产税为3360元，仅为原来16800元的五分之一。 　　该人的事例并不是特例，有一定的代表性。目前，随着自己创业的人士增多，各 种公司的数量在猛增。许多公司在草创时期，因为人员少，业务量不多，为节省费用， 加之对税收不熟悉，往往只顾以最方便、最快的方式把工商执照办下来，直到纳税 时才发现问题很多。比如，几个人办一个公司，约定有的股东以现金出资，有的股东 以实物，包括设备、房产出资，很快公司办起来了。到纳税时，股东们会发现，接受 房产出资还不如租入房产使用。原因就是房产成了公司的房产后，就需要缴纳房产税； 如果是租赁，既不需要缴纳房产税，租金又可以在税前扣除。 　　虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍然有筹划的空 间。《房产税暂行条例》规定了一些减免税条款，符合条件的企业应该最大限度加以 利用。比如，按规定，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务 机关提出申请。而有的纳税人往往由于疏忽而没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳 了房产税。 　　由此引申，不管公司规模有多小，不管是不是小税种，纳税人在进行投资决策前， 都需要进行必要的税收筹划，以免事后后悔。 (4)