【中华财税网北京04/17/2003信息】　五、房地产开发经营税费对房地产开发成 本及销售价格的影响 　　除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与 房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因 素。 　　(一)税费对总开发成本的影响 　　据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下， 见表1-2。 　　如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30％～40％。在商 品房开发成本中，土地费用约20％，因此包括土地费用在内的各种税费占商品房开发 成本约50％～60％。就北京而言，土地费用占住宅总开发成本30％以上，甚至高达50 ％。 　　表1-2 商品房税费构成一览表 　　项　　目　　　　　　　　 税费占商品房成本的比重(％) 　　税　　收　　　　　　　　　　　　　　 10 　　　　　　　　管理费和手续费　　　　　　 3 　　行政性费用　　项目性收费　　　　　　 16．5 　　　　　　　　 证书工本费　　　　　　　　0．5 　　　　　　 合　　计　　　　　　　　　　 30 　　(二)税费对销售价格的影响 　　目前，在商品房价格中，土地费用所占的比重已由过去的20％左右上升为30％左 右，而开发商开发建设利润所占比重由过去的20％以上下降为10％左右。商品房价格 主要由七部分构成，见表1-3。 　　表1-3 商品房价格构成一览表 　　项　　目　　 约占商品房价格的比重(％) 土地成本　　　　　　　　　　 30 房屋建造成本　　　　　　　　30～35 辅助设施费用　　　　　　　　 4 配套费用　　　　　　　　　　 10 开发期间费用　　　　　　　　 10 营业税金及附加　　　　　　　　 6 开发建设利润　　　　　　　　 10 合计　　　　　　　　　　　　 100 　　注：表中配套费用包括：市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等费用；开发期 间费用包括：管理费、财务费和销售费等。 　　有关部门对福州、武汉、长春、大连四城市城区商品住宅价格构成调查统计表明， 商品房价格构成中地价约占30％，建安工程费约占40％，各种税费约占30％，见表 1-4。 　　表1-4 四城市城区商品住宅价格税费调研统计表 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建安成本 　 房价／　　税　　　　　　　　　　 费　　　　　　　　地价　　　　及利润 城市 (元／m2) 绝对值／ 占房价比 绝对值／ 占房价比 绝对值／ 占房价比 占房价 比 　　　　　 (元／m2) 重(％) (元／m2) 重(％) (元／m2) 重(％) 重(％) 福州 2393　　 392　　 16　　 456　　 19　　 694　　 29　　 36 武汉 1800　　 207　　 11．5　　 252　　 14　　144～180 8～10 64．5～66．5 长春 1800　　 160　　　　9　　 430　　 24　　 480　　 27　　 40 大连 3500　　402．5　　11．5　　 517　　 14．7　　 983　　 28　　 46．8 　　(三)合理税费的调控措施 　　包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较大的项目依次 为土地费用(约30％)，税收(约10％)，其他各种合理和不合理费用(10％～20％)。所 以，只有规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生 产和消费正常运行。为此，国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要 合理的调控。 　　1．降低地价 　　对普通商品住宅，通过减少土地出让金或将一次性支付土地费用改为若干年分期 支付等方式降低地价；对经济适用住宅，应通过行政划拨土地减免地价。 　　2．合理分摊城市基础设施和公用设施费用 　　让城市基础设施和公用设施费用单纯由消费者承担，改为由政府、房地产开发商、 消费者等共同承担，这样既维护了房地产开发商的利益，又能调动消费者购房积极 性。 　　(1)对于非营利性的城市基础设施(如道路、交通等)以及公用设施(学校、医院等) 费用，应由政府财政承担。 　　(2)对于营利性的配套设施(如商业网点)等费用，本着“谁投资、谁所有、谁受 益”的原则，由房地产开发商或受益企业承担。 　　(3)对于住宅小区内的市政配套设施建设费用，应由消费者承担。 　　3．降低或减免契税 　　为鼓励居民买房，对居民的住房应降低或减免交易契税。 　　4．取消不合理收费 　　对房地产开发企业的各项收费应进行清理，如认真清理国家明文取缔的不合理收 费及现行收费项目中的不合理收费。对不合理费用坚决予以取缔，如人防费、教育集 资费、白蚁防治费、地名费等以及各种名目的管理费和保证金。 　　此外，为避免政出多门、重复收费，政府可采取集中收费、统一管理。这样，有 利于降低商品房总体收费标准，进而有利于降低商品房的成本和价格。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (4)