【中华财税网北京10/15/2001信息】 一、收入分散筹划法 土地增值税税额的确定，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额 是纳税人转让房地产所取得收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房 地产所取得收入对其应纳税额有很大影响。如果能想办法使得转让收入变少，从而减 少纳税人转让的增值额，显然是能节省税款的。 在累进税制下，收入分散避税显得更为重要。因为，在累进税制下，收入的增长， 预示着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增长率适用较高的税率，档次爬升现 象会使得纳税人税负急剧上升，因而分散收入有着很强的现实意义。如何使得收入分 散合理合法，是这个方法的关键。 一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋 里面的各种设施。很多人在售出房地产时，总喜欢整体进行，不善于利用分散技巧， 因为这样可以省去不少麻烦，但不利于节税。 假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一 段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是８００万元，其中各种设备 的价格约为１００万元。如果该企业在和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是 将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加１００万元。 而土地增值税适用的是四级超率税率，增值额越大，其适用的税率越高，相应地应纳 税额也就会增大。 如果该企业在和购买者签订房地产转让合同时，采取一下变通方法，将收入分散， 便可以节省不少税款，具体做法是在合同上仅注明７００万元的房地产转让价格，同 时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解。这样将收入分散进行筹划，不 仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且由于购销合同适用０．３ ‰的印花税税率，比产权转移书据适用的０．５‰税率要低，也可以节省不少印花税， 一举两得。 将这种筹划方法进行一下引伸，可以应用到房地产开发企业上去。如果房地产开 发企业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，同样可以节省不少土地增值税税款。 具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装璜、装饰时便和购买者签订房地 产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装磺、装饰合同，则纳税人只就第一份 合同上注明金额应缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围， 不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了避税的目的。 二、成本费用筹划法 房地产开发企业的成本费用开支有多种内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发问接费等，而且 包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成 本，后者是房地产开发费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税 人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《土地增值税暂行条例实施细则》 的标准进行扣除，因而该筹划主要涉及房地产开发成本。 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为 增值额，作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重地影响纳税 人应纳税额的大小，即房地产开发成本越大，应纳税额越小，房地产开发成本越小， 应纳税额越大。如果纳税人能最大限度地扩大费用列支比例，则肯定会节省很多税款。 当然这种筹划应有一定的限度，无节制的任意扩大的后果就是会导致税务机关的 纳税调整，结果反倒得不偿失。而且这种扩大也并不是越大越好，在必要的时候适当 地减少费用开支可能效果会更好，这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这 类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其他 原因可能不同。这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值 率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进 行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 详细的分析论证及大量的实践证明，平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极 好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内 发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将这段时期获得的增值额进行 最大限度的平均，这样就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省部分 税款的缴纳。 三、利息支出的筹划 房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，从而 利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影 响。 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、 （二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。用公式表示： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）× ５％以内。 例如：某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价款２００万元，开发成本为４ ００万元，则其他开发费用扣除数额不得超过３０万元，即（２００＋４００）×５ ％，利息按实际发生数扣除。 如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构 贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额的１０％以内计算扣除， 用公式表示： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×１０％ 以内。 如上例，则房地产开发费用总扣除限额为６０万元，即（２００＋４００）×１ ０％，超限额部分不得扣除。 纳税人在能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的货款证 明时，利息支出如何计扣值得考虑。一般而言，企业在进行房地产开发时，借款数额 会较大，其实际数会大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×５％。 因此，一般来说按照第一种方式计扣比较有利于企业节省税款，即房地产开发费用按 下式计扣： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）× ５％ 但是现实中的情况并不总是如此简单。有些企业由于资金比较充裕，很少向银行 等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计 算则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。因此企业 比较合乎逻辑的做法就是故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或是假装不 能提供金融机构的贷款证明，这样税务机关就会按照第二种方法计算，节省税款也就 是应有之义。 四、建房方式的筹划 土地增值税税法对不同的建房方式进行了一系列界定，并规定某些方式的建房行 为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税，纳税人如果能注意运用这些特 殊政策进行纳税筹划，其节税效果是很明显的。 第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式，这种方式是指房地产开发公司 代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开 发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权属自始至终是属于客户的，没 有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，而属 于营业税的征税范围。 由于建筑行业适用的是３％的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是３０ ％～６０％的四级超率累进税率，税负显然比前者为重，如果在相同收入的情况下， 当然是前者更有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确 定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售 方式。这种筹划方式可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种 材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要最终从形式上看房地产权属没有 发生转移便可以了。 为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房、劳务性质收入的数 额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利 部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格 也可以增强企业的市场竞争力。 另一种建房方式便是合作建房方式。我国税法规定，对于一方出地，一方出资金， 双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也 可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住 宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合 了一方出土地，一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该 比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。 这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有 在房地产开发企业建成后转让属于自己份额，才就这一部分缴纳土地增值税。 (3)