【中华财税网北京06/26/2001信息】 所谓"土地增值税的起征点"，即根据《土 地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目 金额的２０％，免征土地增值税。按照这一原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增 值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍 高于起征点而导致的得不偿失。 首先，如果纳税人欲享受起征点照顾。此时假定其房地产开发企业建成一批商品 房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为１００。当其销售这批商 品房的价格为Ｘ时，相应的销售税金及附加如下： Ｘ·５％×（１＋７％＋３％）＝５．５Ｘ （５％的营业税、７％的城市维护建设税、３％的教育费附加。） 这时其全部允许扣除项目金额如下： １００＋５．５％Ｘ 根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下： Ｘ＝１．２×（１００＋５．５％Ｘ） 解以上方程可知，此时的最高售价为１２８．４８，允许扣除金额为 １０７．０７（１００＋５．５％×１２８．４８。 其次，如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于２０％时， 即应适用、增值率在５０％以下、税率为３０％"的规定。假设此时的售价为 １２８．４８＋Y。 由于售价提高Y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高５．５％Y。 这时允许扣除项目的金额和增值额如下： 允许扣除项目金额＝１０７．０７＋５．５％Y 增值额＝１２８．４８＋Y－（１０７．０７＋５．５％Y） 化简后增值额的计算公式如下： ９４．５％Y＋２１．４１ 所以，应纳土地增值税如下： ３０％×（９４．５％Y＋２１．４１） 若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使： Y＞３０％×（９４．５％Y＋２１．４１） 即Y＞８．８６ 　　这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于 １３７．３４（１２８．４８＋８．８６）。 通过以上两方面的分析可知，当转让房地产的企业，其销售项目除销售税金及附 加外的全部允许扣除项目金额为１００时，将售价定为１２８．４８是该纳税人可以 享受到起征点照顾的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得 较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益；如欲提 高售价，则必须使价格高于１３７．３４，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥 补价格提高所增加的税收负担。 (5)