【中华财税网北京02/06/2001信息】 中国税务报消息 我国《个人所得税法》 规定，财产租赁所得，每次收入不超过４０００元的，减除费用８００元；４０００ 元以上的，减除２０％的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得适用比例税率， 税率为２０％。《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发[１９９４]０８９号） 第六条规定：“（一）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金可持完税（缴款） 凭证，从其财产租赁收入中扣除。（二）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在 计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税费外，还准予扣除能够提供有效、准确 凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费 用，以每次８００元为限，一次扣不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。” 根据这一规定，在计算财产租赁所得个人所得税时，可将允许扣除的项目概括为 三项：一是定额或定率减除的规定费用；二是出租财产过程中缴纳的有关税费；三是 该出租财产实际开支的修缮费用（以８００元为限）。在每次（月）收入不超过４０ ００元的情况下，这三个扣除项目的扣除次序不同，不会引起应纳税所得额计算结果 的不同。但在每次（月）收入超过４０００元的情况下，这三个扣除项目的扣除次序 不同，则会引起应纳税所得额计算结果的不同。 一种扣除次序是：先从每次（月）收入中扣除有关税费和修缮费用，以其余额再 扣除２０％的规定费用。如２０００年全国注册税务师执业资格考试指定教材《税法 （二）》第１６６页所列公式：应纳税所得额＝?每次（月）收入额－准予扣除项目 －修缮费用（以８００元为限）?×（１－２０％）。另一种扣除次序是：先从每次 （月）收入中扣除２０％的规定费用，然后再扣除有关税费和修缮费用。计算公式为： 应纳税所得额＝每次（月）收入额×（１－２０％）－有关税费－修缮费用（以 ８００元为限）。 笔者认为，第一种扣除次序在财产租赁所得每次（月）收入超过４０００元的情 况下，计算应纳税所得额，会出现定率扣除的规定费用低于８００元的情况。例如， 假设某市区一中国公民某月取得房屋租金收入４１００元，发生房屋修缮费用２００ ０元。则该公民应纳营业税＝４１００×５％＝２０５元，应纳城建税＝２０５×７ ％＝１４．３５元，应缴教育费附加＝２０５×３％＝６．１５元。按第一种扣除次 序下的计算公式计算，应纳税所得额＝（４１００－２０５－１４．３５－６．１５ －８００）×（１－２０％）＝４１００－２２５．５－８００－６１４．９＝２４ ５９．６元，应纳所得税２４５９．６×２０％＝４９１．９２元。从计算过程可以 看出，扣除的税费为２２５．５元，修缮费用为８００元，而规定费用只有 ６１４．９元，远低于８００元的基本扣除标准。对第一种扣除次序下的计算公式还 可从另一角度分析，即应纳税所得额＝?每次（月）收入额－准予扣除的有关税费－ 修缮费用?×（１－２０％）＝每次（月）收入额×（１－２０％）－（准予扣除的 有关税费＋修缮费用）×（１－２０％）。从公式变化中可以看到，如果定率扣除的 规定费用按每次（月）收入额的２０％扣除了，那么纳税人所缴纳的有关税费和修缮 费用就不能得到全额扣除，实际只扣除了纳税人所缴纳有关税费和修缮费用的８０％。 如果按第二种扣除次序计算，则该公民应纳税所得额＝４１００×（１－２０％） －２０５－２０．５－８００＝２２５４．５元，应纳所得税２２５４．５×２０ ％＝４５０．９元，比第一种方式少缴所得税４１．０２元。 因为目前税法没有明确规定必须按哪种方式进行计算，对纳税人来说，选择第二 种方式比较有利。 (5)