【中华财税网北京12/05/2000信息】　案例： 绿琦制药有限公司是某省一家融研究、开发、生产为一体的大型公司，1998年初 公司在清查固定资产中发现，该公司尚余留两个闲置未用的厂房，其一为A厂房，五 年前建造，至今尚有六成新，当时造价为200万元；其二为B厂房、三年前建造，至今 尚有八成新，当时造价为400万元。在对于如何处理这两个闲置厂房时，公司董事会 取得一致意见。考虑到A厂房建造时间较远，比较老，决定以融资租赁的方式将其租 给另一家C制药公司。考虑到B厂房建造时间较近，比较新，决定与C制药公司投资联 营，由绿琦制药有限公司以厂房A出资。C公司提供技术人员、设备等其他联营所必需 之条件。绿琦制药有限公司以厂房A的市价700万元投资联营。双方在合同中明确规定 投资者参与投资利润分红，共担风险。厂房A的租赁期为10个月，每月租赁费10万元， 当承租方在租赁期满后可一次性获得该厂房产权。公司财务一人员据此计算出每月 应纳税额。由于厂房A产权仍归属公司，故公司财务人员按从价计租，计算每月应纳 税额：400×20％×1．2％＝9600元；对于厂房B，公司财务人员按从租计征，计算出 应纳税额：10×12%×10/12＝1(万元)，一税务专家在检查后，认为该公司误交了房 产税。 分析： 《中华人民共和国房产权暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10％ -30％的余值计算缴纳。同时，《暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为 房产税的计税依据。实施细则规定： 1．对投资联营的房产，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营， 投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据计征房产税；对以 房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应 根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。绿琦制药有限公司与C制 药有限公司在合同中明确规定了双方参与投资利润分红，共担风险。根据上述规定， 在计征房产税时应按房产原值作为计税依据。这样，绿琦制药有限公司应纳房产税税 额为： 400×1．2％＝4．8(万元) 2．对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利 息等与一般房屋出租的"租金"内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁 费时，房产要转移到承租方，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所 以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税 务机关根据实际情况确定。绿琦制药有限公司将厂房A融资租赁给C制药有限公司，其 行为符合上述规定，故其应纳税额应依据房产原值一次减除10％-30％后的余值计算。 点评： 房产税法是国家制定的调整房产税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。现行房 产税的基本规范是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》 确定的。《暂行条例》明确规定房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收 入，并规定房产税应依照房产原值一次减除10％-30％后的余值计算缴纳。之所以确 定以房产余值为计税依据，是经过慎重考虑的。房产的价值有三种形式：一是房产的 原值，也就是房屋的造价，包括房屋建造时所用的料、工、费价值等，如按房产的原 值计税比较稳定，但随着时间的推移，房产的账面原值会随着逐步折旧而逐渐减少， 在这种情况下仍按原值计税，显然是不合适的。二是房产的净值。按净值计税，既麻 烦又不科学。三是房产的市价。从理论上讲，房产税的计税依据应当是房产的市价， 因为市价是房屋的现实价值，它包括了因土地开发利用等增值因素。但房屋在不发生 买卖行为时没有市价，况且在目前的标准下，也没有标准的市场价格。因此，按照市 价计税，客观上存在很多困难和问题。 综合以上几种情况，最后在《暂行条例》中确定以房产余值为计税依据，这个价 值既考虑到房产的自然损耗因素，又照顾到房产后期的增值因素等。 因此，纳税人不仅要考虑到从价计征与从租计征的区别，还要仔细了解从价计征 中的"价"是房产原值还是房产余值，这就需要仔细了解税法知识。