自治区地方税务局直属征收局：
　　近接你局反映：新疆国际商贸城有限责任公司（甲方）以土地使用权与乌鲁木齐通嘉房地产开发有限责任公司（乙方）合作建房，拆迁补偿采取实物和货币两种形式，实物补偿按照新建楼房的一定比例进行分配。对双方进行实物补偿应如何确认营业税计税营业额和纳税义务发生时间问题不够明确，要求区局予以明确。
　　经调查，新疆国际商贸城有限责任公司（甲方）以土地使用权与乌鲁木齐通嘉房地产开发有限责任公司（乙方）合作建房行为属营业税“以地换房”和“以房换地”业务的征收范围。为方便税收征管，统一税收政策，经研究，现对“以地换房”和“以房换地”业务营业税计税营业额和纳税义务发生时间的确认问题批复如下：
　　（一）根据《中华人民共和国营业税条例实施细则》第十五条有关规定，对“以地换房”转让土地使用权和“以房换地”销售不动产的行为可由主管地税机关核定其营业额。在“以地换房”和“以房换地”业务中，土地使用权的转让额与不动产的销售额是相同的，一般以不动产的销售额来确定。但不动产的销售价格中包含土地使用权的购置成本和其他开发成本，以此确定土地使用权的转让额偏高于市场价格，不尽合理。因此，区局意见：对“以地换房”和“以房换地”业务营业税计税营业额应以核定计税价格来确定。具体计算公式如下：
　　计税价格＝工程成本×（１＋成本利润率）／（１－营业税税率５％）
　　成本利润率＝（不动产实际销售价格－不动产开发成本）／不动产开发成本
　　不动产实际销售价格为某一个不动产开发项目对外销售不动产实际取得的销售收入，包括应售出尚未售出部分的预计收入、已售出尚未取得的收入、“以房抵债”收入和“以房换地”收入。
　　不动产开发成本为该开发项目实际支付的土地使用权的购置成本和费用以及实际发生的开发成本和费用。
　　“以房换地”收入和土地使用权购置成本可按抵偿房屋部分的建筑施工成本来计算。
　　（二）根据《中华人民共和国营业税条例实施细则》第二十八条有关规定，“以地换房”和“以房换地”业务营业税纳税义务发生时间应为房产交付使用的当天。工程竣工结算未出的，纳税人以工程概算成本核定计税价格作为预收土地使用权的转让额和预收不动产的销售额预缴营业税，待竣工结算完成后再进行清算。