从清算税收政策解读房企命运走势
录入时间：2007-03-20
2007年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称《通知》），可以说是2006年国家宏观调控风暴的延续。伴随《通知》的出台，也标志着2007年房地产行业调控正式拉开了序幕。
按照《通知》规定：从今年2月1日起，国家将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。该《通知》的出台，标志着房地产开发迎来了土地增值税的清算时代，显示了高层从严调控房地产的决心，意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。《通知》将会压缩房地产开发企业利润空间、加大资金压力，对房地产开发企业构成实质性不利影响。专家预计2007年开始行业毛利率将平均下降5至10个百分点，大部分开发企业为完成未来几年经营计划将不得不加大开发规模、多结算面积，对企业经营产生压力。
土地增值税的清算式征收，将导致房地产业发生大规模的产业调整。利用税收政策压缩房地产业的利润空间，也表明产业政策意于抑制对该产业的投资，实际是国家避免房地产泡沫化的政策选择，因而其具有积极意义。
清算土地增值税政策对中国房地产业的影响到底有多大？据股市消息，国税总局文件的直接效果曾导致1月份股市中的房地产股全线崩溃；又据国家发改委、国家统计局最新公布的调查数据显示，2007年1月份，房价继续延续去年上涨态势，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨5.6%，涨幅比上月高0.2个百分点。热点城市的新建房房价依然保持接近甚至超过一成的增长。统计显示，2007年1月份，深圳新建商品住房的销售价格比前年同期上涨10.2%，北京以9.9%的增幅排名第二，这是北京在去年连续7个月保持两位数的增幅后增幅首次低于10%。
由于06年房地产行业的调控效果不甚明显，房地产开发投资增速依然较高、中心城市房价涨幅依然较快，因此预期07年调控只会加紧不会放松。透过房地产市场波动的现象，从清算土地增值税政策来看房企的命运走势，笔者认为将有以下几种动向。
一是强者更强。
市场经济的基本游戏规则要求市场人要持续生存就要顺应市场经济规律的要求，守法经营。《通知》不是新政，只是对土地增值税征管过程中的若干问题进行了规范和明确，旨在加强各地税务机关在土地增值税征收过程中的可操作性，是从严征管的一个规范性文件。清算土地增值税政策早在财政部1995年1月27日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）中已有了详细规定。在这次清算政策下的一些核算正规、资金运作比较谨慎的开发商，由于之前已经按《细则》的清算规定做了正规的帐务处理，提取了清算备用金，所以清算规定不会对守法经营的正规房地产投资商带来丝毫负面影响，只能让其在房地产市场上的脚跟站的更稳。
二是被迫出局。
经历了两年的宏观调控之后，已经有大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。务须置疑，房地产业是一块肥肉。在争吃这块肉的众多开发商中，不仅有资金雄厚的大腕投资者，也有靠银行按揭贷款支撑的投机者。2月1日实施的清缴土地增值税的政策是对各类房地产商生命力的考验，对那些靠银行按揭贷款支撑的“空手套白狼”的投机公司和部分临近盈亏平衡点的企业来说，如果主管税务机关真能按政策把历年来的所有开发项目土地增值税的账一起清算，那么税收的增加势必会对这些公司的现金流造成重大影响，难免会出现资金链的断裂，一旦出现这种状况，有的公司的命数走到尽头已是必然。
三是合并重组。
由于土地增值税实行累进税率，这意味着房企所开发项目的利润空间越大，所缴纳的土地增值税就越多。《通知》的有效执行，将大大压缩房地产企业的利润空间，这已是必然趋势，尤其对依靠囤积廉价土地而获取暴利的开发商的打击，也是非常严重的。在国家房地产重重调控政策基础上，《通知》的执行会让一些中小开发商的资金供应将受到制约，其无法进行多期的房地产开发工作，势必迫使有些房企由于资金链断裂而倒闭，有些房企被重组、被兼并将是很平常的事情，最后房地产业可能形成大企业主导市场的局面。
四是异军突起。
安居乐业是人类生存的最朴素的思想，这也注定了房地产市场永远不缺少需求者。我国当前房地产市场需求旺盛，供给紧张，房地产市场中源源不断的需求者必然会引来前赴后继的房地产经营者。国家的调控政策虽然降低今后进入房地产开发行业的投资增长率，能对抑制投资过热有好处，但不会断拒新的投资者的进入市场。在国家的调控政策中起步的新的房地产经营者，与原有的一些房地产经营者相比较，不仅适应能力比较强，而且包袱比较轻，具备着比较强的竞争力。不难预见，一批新的房地产经营者将要在未来的房地产市场上成长起来。
