个人无偿赠与不动产税收管理政策解析
录入时间：2006-12-06
一、文件出台背景
２００６年，为解决少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱的问题，根据国务院下发《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［２００６］３７号）文件精神，２００６年５月３０日，国家税务局下发了《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发［２００６］７４号），其中将相关税收政策调整为：２００６年６月１日起，个人将购买不足５年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。２００６年７月１８日，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［２００６］１０８号，以下简称１０８号文件），对个人转让住房的有关个人所得税政策进行明确和完善。这些政策出台后，产生了积极的调控效果，房地产市场上二手房的投机性买卖有所减少，但同时也出现了大量新增的无偿赠与住房行为。经了解，其中很大一部分是房屋买卖双方以假赠与形式掩盖买卖交易行为以偷逃税款。为较好解决假赠与偷逃税款的问题，加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理，堵塞税收漏洞。国家税务总局对此专门发文，对涉及个人无偿赠与不动产的营业税、契税和印花税的管理，以及个人将受赠不动产对外销售的营业税和个人所得税管理等制定出台了严格措施。
二、政策内容解读
（一）申请减免营业税时必须提供证明材料
文件规定，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：其中，属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》（见附件）；属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，特别要注意下面几个问题：一是提供的证明材料必须是原件。同时，要将有关公证证书复印件提供给税务机关留存；二是资料必须齐全且填写正确规范。三是要填报《个人无偿赠与不动产登记表》并且作出无偿赠与声明；四是《个人无偿赠与不动产登记表》如赠与人死亡，由代理人代为填写此表并签字；五是税务机关不得向无偿赠与不动产的个人发售发票或者代为开具发票。只有经税务机关对提供相关证明材料审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。?
（二）严格加强契税、印花税的征收管理
文件规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。同时，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，而税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将《个人无偿赠与不动产登记表》留存。文件要求房管部门对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。规定，税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。
（三）受赠不动产对外销售政策有新的变化
一是营业税方面，对购房时间区分两种情况进行认定。文件将无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠与方式取得住房的购房时间问题加以区分。对以一般赠与方式取得的住房，其购房时间仍按照国税发［２００５］１７２号文件规定执行，即“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”对于以其他无偿赠与方式取得的住房，其购房时间确定为发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，即不再执行国税发［２００５］１７２号）中第四条有关购房时间的规定。
二是个人所得税方面，税收征收不得采用核定征收方式。文件明确要求，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按２０％的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。即《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［２００６］１０８号有关“若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，将被按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入１％－３％的幅度内确定”的规定，不适用于个人将受赠不动产对外销售个人所得税的征收管理。
（四）后续管理精细化，保证政策真正落实
为保证税收管理贯穿从无偿赠与行为发生到受赠住房再次销售的整个过程，文件对加强对个人无偿赠与不动产后续管理制定五项精细化管理措施。
一是搞好分户归档管理。要求税务机关对无偿赠与不动产的纳税人分户归档管理，定期将留存的公证证书复印件有关信息与公证机关核对，保证公证证书的真实、合法性。二是定期进行信息比对。要求税务机关除定期将留存的公证证书复印件有关信息与公证机关核对外，还应加强与房管部门的合作，定期将《个人无偿赠与不动产登记表》中的有关信息与房管部门的赠与房产所有权转移登记信息进行核对，强化对个人无偿赠与不动产的后续管理；三是强化纳税评估工作。要求税务机关要加强对个人无偿赠与不动产的营业税纳税评估，将本期无偿赠与不动产的有关数据与历史数据（如上年同期）进行比较，出现异常情况的，要做进一步检查和核对，对确有问题的赠与行为，应按有关规定进行处理。四是严厉打击偷逃行为。文件明确，对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚；五是要求中介机构协助。要求，税务机关应向房屋中介机构做好税法宣传工作，使各房屋中介机构大力协助做好无偿赠与不动产的税收管理工作，从而更为有效地防范不法分子利用假赠与偷逃税款，使税收政策真正落到实处并发挥作用。
