住房转让个人所得税征缴政策解析
录入时间：2006-12-06
为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定，２００６年７月１８日，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［２００６］１０８号，以下简称１０８号文件），现就个人住房转让所得征收个人所得税有关政策解析如下：
一、有关征税依据进一步严格确定
１０８号文件对征税依据进一步进行严格界定：“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。”“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”
“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入１％－３％的幅度内确定。”
二、房产原值被分类逐一进行确认
１０８号文件对不同类型的房产原值确认问题，分商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五类房产逐一进行明确。
具体是：商品房，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房），原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费；城镇拆迁安置住房；其原值分别四种情形进行确认：一是房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；二是房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；三是房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；四是房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
特别要注意的是，已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房；经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
同时，若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入１％－３％的幅度内确定。
三、合理费用界定更加具体明确
按原规定，个人转让住房缴纳个人所得税按转让收入减去房屋原值和转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的２０％征收。而对“合理费用”没有详细界定，实际工作中操作性差。
１０８号文件规定，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。并对上述费用的扣除条件进行了严格限定。
１．住房装修费用扣除须经审核且限定比例。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除。但纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
２．按揭利息扣除须提供有效证明。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
３．扣除手续费、公证费等费用要属实。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
四、落实相关优惠政策不得打折扣
１０８号文件明确指出，各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用五年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。
五、做实做细纳税保证金各项工作
１０８号文件第六条明确要求，各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。
对照有关政策法规规定，具体包括下列处理办法：
１．个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。
２．个人出售现住房后一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
３．个人出售现住房后一年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
４．个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
５．跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
六、四条措施维护纳税人合法权益
１０８号文件明确规定，个人转让应税住房取得所得后，按照有关规定，申报缴纳个人所得税的同时，要求税务机关要确保维护纳税人的合法权益。
各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益，并要求积极落实下列四条有效措施，促使纳税人的合法权益切实得到维护：一是持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审查鉴定工作；四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。
