【中华财税信息网北京05/17/2005信息】 王先生想买一套商品房,又嫌价格太
贵,本单位几个同事也有相同的想法,几人一商量,决定合作建房。共有24位同事
参加,每人出资8万元,大家一致推举王先生全权操办建房事宜。王先生与县城郊区
某村委会达成协议,由该村提供已取得使用权的土地,建一幢五层高、每层6套的房
屋,建成后一楼归村委会使用,二楼以上的24套住房归出资者每人一套。施工队由
王先生雇请。
搬入新居后,税务机关通知村委会和王先生及其同事,分别缴纳有关税收。大家
都想不通:个人合作建房中,大家都没赚一分钱,为何还要缴税?
税务干部向大家解释,尽管是个人合作建房,但综观整个建房过程,实际上构成
了两次应税行为:第一次是王先生与村委会以房换地;第二次是王先生与其他出资者
交易住房。
根据《
营业税问题解答(之一)》第十七条:“土地使用权和房屋所有权相互交
换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地
使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转
让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因
而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。甲方应按‘转让无形资产’税目中的
‘转让土地使用权’子目缴税;乙方应按‘销售不动产’税目缴税。由于双方没有进
行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。”
转让无形资产、销售不动产适用的营业税税率均为5%,按《营业税暂行条例实施细
则》第十五条第一款,税务机关应按其他住户的交易价格核定以房换地的交易营业额。
一楼共6套住房,核定营业额为6×8=48万元。据此,王先生与村委会应分别缴
纳营业税48×5%=2.4万元。(不考虑城建税与教育费附加,下同)。转让土
地使用权、转让房屋本来还要缴纳契税,但因其交易价格相等,根据《
契税暂行条例
细则》第十条第二款,免缴契税。
根据国家税务总局《
关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》(国
税函[1996]718号):“个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单
位或个人签订联合建房协议,由个人出资并负责雇请施工队建房,房屋建成后,再由
个人将分得的房屋销售给各购房户,这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋,
再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按‘销售不动产’税目征营业税,其营业额
为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。”王先生将二楼以上的24套住房与
出资的同事各分一套,还应缴纳营业税23×8×5%=0.92万元。同时,其他
住户应缴纳契税。财政部、国家税务总局《
关于调整房地产市场若干税收政策的通知》
(财税[1999]210号)规定:“个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。”
其他23户同事应分别缴纳契税80000×4%×50%=1600元。
王先生与同事同样出资8万元,分得同样的住房,却要多缴纳3万余元(2.4
+0.92)税收,全因为其在建房过程中扮演的全权代表角色。如果与村委会之间
以房换地协议为合作建房的全体同事共同签署,则这一环节的2.4万元营业税由大
家共同缴纳。如果施工队由大家共同雇请,则各人分得住房属于自建住房,不构成销
售不动产,不缴纳营业税,也不缴纳契税。
此外,根据《土地增值税暂行条例》规定,转让房地产还须缴纳土地增值税,但
王先生与村委会之间、王先生与同事之间都没有增值额,因而不缴土地增值税。
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