【中华财税网北京09/02/2004信息】　［摘要］本文对在房屋租赁业中税务机关 征缴的税目、税率作一简述，使出租方对应交纳的税种及交纳的税额有所了解，从而 主动申报纳税，保障国家利益。 　　随着市场经济的发展，成立公司搞经营圆了很多人的梦，同时也带动了房屋租赁 业的兴旺。出租方有的是单位，有的是个人，他们将闲置的房屋、厂房或土地向外出 租，从而获得租金收入。但是很多“业主”或“房东”因不了解税收政策而未交或漏 交税款，造成国家税款流失。税务机关应加强这方面的宣传力度，使公民逐步了解国 家税收政策，提高公民纳税意识，保障国家的财政收入。房屋租赁，是指在约定的时 间将房屋转让他人使用，自己以获取租金而取得收入。房屋租赁业所涉及的税种有营 业税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税（企业所得税）、城建税。笔者在 此对房屋租赁时的有关税收问题作一简述。 　　一、营业税 　　在我国境内的企业、行政事业单位、军事单位、社会团体及其他单位、个体工商 业户和其他有经营行为的个人利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务， 上述单位有上述经营行为，就是营业税的纳税义务人。在服务业中规定营业税的征税 范围包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。 可以看出，房屋租赁属于其中的租赁业，应当交纳营业税。 　　营业税的计税依据为营业额，营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用， 则租赁房屋营业额为出租方向承租方取得的租金收入的全额作为营业额，计算应纳税 额不得扣除任何费用。租赁房屋税率为５％，（对个人按市场价格出租的居民住房， 暂按３％的税率征收营业税）应纳税额＝营业额×５％，例如，租赁双方合同约定承 租方每月应交租金５０００元，当月承租方修缮房屋发生修缮费用２０００元，抵顶 出租方租金，当月承租方只付结出租方３０００元租金，其计税金额应为５０００元， 而不是３０００元，即所抵款项也应全部并入租金收入计算应纳税额。则上例中应纳 税额＝５０００×５％＝２５０元出租方在房屋所在地缴纳税款。 　　二、房产税 　　房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营 人征收的一种税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产 使用效率，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产税税源稳定，是地方财政收入 的重要来源之一。房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家所有的， 由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权 出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及 租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 　　《房产税条例》规定，房产出租有两种计税依据，一是从价计征。按照房产原值 一次减除１０％-３０％后的余值计算缴纳，各地扣除比例由自治区、直辖市人民政 府确定。计征的适用税率为１２％，应纳税额＝应税房产原值×（１－扣除比例）× １２％。房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载 的房屋造价（或原价）。对没有房产原值的或原值明显不合理的，应由房屋所在地的 税务机关参考同类房屋的价值核定。二是从租计征。按照房产的租金收入为房产税的 计税依据，年税率为１２％，应纳税额＝租金收入×１２％，对个人按市场价格出租 的居民住房，可暂减按４％的税率征收房产税；计算、分期缴纳的征收的方法，具体 纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税在房产所在地的税务机关缴纳。 　　三、土地使用税 　　城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收 的一种税。 　　应纳税额＝实际占用土地面积（平方米）×适用税额 　　适用税额由各省、自治区、直辖市根据《城镇土地使用税暂行条例》确定适用额。 （大城市０．５至１０元；中等城市０．４元至８元；小城市０．３元至６元；县城、 建制镇、工矿区０．２元至４元。） 　　城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治 区、直辖市人民政府确定。地镇土地使用权有税在土地所在地缴纳。 　　四、印花税 　　房屋租赁签订的租赁合同是印花税法明确规定的应当纳税的项目，租赁合同的立 合同人是印花税的纳税义务人。按租赁金额１‰贴花，税额不足１元，按１元贴花。 印花税的纳税办法，采取自行计算、自行购买、自行贴花并注销的办法。印花税具有 覆盖面广，税率低，税负轻的特点，故税务机关对违反税法规定行为的处罚相对较重， 如：在应纳税凭证上未贴或少贴印花税票，税务机关除责令其补贴印花税票外，可处 以应补贴印花税票３倍至５倍的罚款。已贴用的印花税票揭下重用的，税务机关可处 以重用印花税票金额５倍或者２０００元以上１万元以下的罚款。 　　五、个人所得税 　　个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得的单位 或个人，以每次财产租赁所得的金额计算，以一个月为一次。（一）每次收入不足 ４０００元的：应纳税额＝（每次收入额－８００）×２０％；（二）每次收入在 ４０００元以上的：应纳税额＝每次收入额×（１－２０％）×２０％ 　　六、企业所得税 　　如果是企业出租房屋，则企业租赁房屋所取得的租金收入并入收入总额，扣除税 法规定准予扣除的项目后，计算出应纳税所得额。应纳税额＝（收入总额－准予扣除 项目金额）×税率，企业所得税实行３３％的比例税率。考虑到许多利润水平较低的 小型企业，税法又规定了两档照顾性税率，即对年应纳税所得额在３万元（含３万元） 以下的企业，暂减按１８％折税率征收所得税；年应纳税所得额在１０万元（含１０ 万元）以下到３万元的企业，暂减按２７％的税率征收所得税。 　　七、城市维护建设税 　　城建税是国家为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源而采 取的一项税收措施。城建税本身并没有特定的、独立的征税对象，它是国家对缴纳增 值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收 的一种税。具有附加税的性质。结合房屋租赁业所缴纳的营业税而言，应纳税额＝纳 税人实际缴纳的营业税税额×适用税率。城建税按纳税人所在地的不同，设置了三档 税率，纳税人所在地为市区的，税率为７％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为 ５％；纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为１％。城建税的纳税地点与营 业税的纳税地点一致。 　　依法纳税是每个公民应尽的义务。房屋租赁业是社会主义市场经济条件下的一项 经营活动，为了适应社会主义市场经济发展的需要，“业主”或“房东”应积极配合 税务机关，主动申报纳税，维护正常税收秩序，保证国家财政收入。 （Ａｚ２００４０７０６６１３） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (4)