【中华财税网北京03/05/2002信息】 ［例１］北国饭店２００１年经批准在其 拥有的一块土地上进行商品房开发，共取得房地产销售收入７０００万元，企业按规 定补缴土地使用权出让金６００万元，房地产开发成本２４００万元，企业为进行该 项目向银行贷款２０００万元而按规定支付利息３７５．５万元（已经计入财务费用 中，并提供金融机构证明），转让环节应缴纳营业税、城建税等税金３８５万元。在 这项业务中，企业转让房地产所取得的收入为７０００万元。 　　企业转让房地产按规定准予扣除项目金额为： 　　（１）支付土地价款６００万元； 　　（２）房地产开发成本２４００万元； 　　（３）房地产开发费用＝３７５．５（利息费用）＋（６００＋２４００） 　　（前两项费用之和）×５％＝５２５．５万元 　　（４）允许扣除的税金３８５万元； 　　（５）按规定从事房地产开发的纳税人可以加计扣除２０％，则： 　　加计扣除额＝（２４００＋６００） ×２０％＝６００万元 　　扣除项目金额＝６００＋２４００＋５２５．５＋３６０．５＋６００ ＝４５１０．５万元 　　增值额＝７０００－４５１０．５＝２４８９．５万元 　　增值额占扣除项目金额的比率＝２４８９．５＋４５１０．５＝５５．１９％ 　　按照规定，增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；超过 ５０％未超过１００％的部分，税率为４０％。则应纳税额为： 　　未超过５０％部分增值额的应纳税额＝４５１０．５ ×５０％×３０％ ＝６７６．５７５万元 　　超过５０％未超过１００％部分增值额的应纳税额 　　＝（２４８９．５－４５１０．５ ×５０％） × ４０％＝９３．７万元 　　应纳税额＝６７６．５７５＋９３．７＝７７０．２７５万元 　　按照速算扣除办法计算应纳税额为： 　　应纳税额＝２４８９．５ ×４０％－４５１０．５ ×５％ ＝９９５．８０－２２５．５２５ ＝７７０．２７５万元 　　在具体进行会计核算时，企业可根据计算出的应纳税额作如下会计分录： 　　借：营业税金及附加　　 ７７０２７５０ 　　 贷：应交税金——应交土地增值税　　７７０２７５０ 　　［例２］宏兴设备租赁公司将其拥有的二座仓库出售给某公司，取得转让收入 １３００万元。该仓库固定资产账面原值为５００万元，已提折旧２００万元。税务 机关确认仓库的评估价格为４９６．３万元，转让过程中支付有关税费７２．１５万 元。 　　在这项业务中，按照规定，企业出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项 目金额。则： 　　出售旧房及建筑物的收入为１３００万元。 　　评估价格为４９６．３万元。 　　允许扣除的税金为７２．１５万元。 　　扣除项目金额＝４９６．３＋７２．１５＝５６８．４５万元 　　增值额＝１３００－５６８．４５＝７３１．５５万元 　　增值率＝７３１．５５ ／５６８．４５＝１２８．６９％ 　　应纳税额＝７３１．５５ × ５０％－５６８．４５×１５％ ＝３６５．７７５－８５．２６７５ ＝２８０．５０７５万元 　　在具体进行会计核算时，企业在计算出应缴纳的土地增值税时作如下会计分录： 　　借：固定资产清理　 　２８０５０７５ 　　 贷：应交税金——应交土地增值税　　２８０５０７５ (2)