【中华财税网北京01/18/2002信息】 本章重点内容提示：房地产开发企业在什 么情况下应当缴纳契税?如何计算契税应纳税额?如何缴纳契税? 第一节 契税概述 一、纳税人 按照税法规定，在我国境内转移土地、房屋权属(即土地使用权、房屋所有权)， 承受(指通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权)的单位和 个人，为契税的纳税人。也就是说，通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使 用权、房屋所有权的单位和个人，是契税的纳税人。 房地产开发企业通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房屋所有 权的，就是契税的纳税人。 二、征税范围 按照规定，契税的征税范围为发生权届转移的土地和房屋。具体范围包括： (一)土地使用权转移 土地使用权转移包括： 1．国有土地使用权出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将国 有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。 2．土地使用权转让，指土地使用者将其土地使用权转移给其他单位和个人的行为， 包括出售(即有偿转让)、赠与(即无偿转让)和交换(土地使用者之间相互交换土地使用 权)等，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 (二)房屋所有权转移 房屋所有权转移具体包括： 1．房屋买卖，即有偿转让房屋所有权的行为。 2．房屋赠与，即将房屋所有权无偿转让给他人的行为。按照规定，房屋赠与应有 书面合同或者契约，并到房地产管理部门或农村基层政权机关办理登记过户手续才能 生效。 3．房屋交换，即相互交换房屋的所有权的行为。按照规定，房屋的使用者经房屋 的所有者同意，通过变更租赁合同，办理过户手续，相互交换房屋的使用权，不征收 契税。房屋的所有者之间通过签订交换契约，办理房屋产权变更手续，相互交换房屋 的所有权，按规定应当办理契税手续。具体又可以分为两种情况：若双方交换价值相 等，则免纳契税，应当办理免征契税手续；若价值不等的，应就超出部分缴纳契税。 按照规定，下列方式视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与： 1．以土地、房屋作价投资、入股。企业以其土地使用权或者房屋所有权折价作为 投资，应按有关规定办理产权变更登记手续，视同土地使用权转让或者房屋买卖，由 承受方按规定缴纳契税。比如，甲企业以其拥有的土地使用权或者房屋所有权折价向 乙企业进行投资，则应由乙企业按规定缴纳契税。企业以购买股份方式取得对方企业 的土地使用权和房屋所有权的，也应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，由取得土 地使用权或者房屋所有权的企业缴纳契税。丙企业以购买股份的方式取得丁企业的土 地使用权或者房屋所有权，则应由丙企业按规定缴纳契税。 2．买房拆料或买房翻新。企业以买房拆料或买房翻新方式取得对方的土地使用权 或者房屋所有权的，实际上都构成土地使用权转让或者房屋买卖，均应由购买的企业 按规定缴纳契税。 3．以土地、房屋权属抵债。按照规定，经当地政府和有关部门批准，以土地、房 屋权属抵偿债务的，应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，在办理产权过户手续时， 由取得土地使用权或者房屋所有权的一方按规定缴纳契税。 4．以实物交换土地、房屋权属。企业以其拥有的产品或者其他实物换取对方的土 地使用权或者房屋所有权的，应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，由企业按规定 缴纳契税。 5．以获奖方式承受房屋权属。以获奖方式承受房屋权属，其实质是接受赠与房屋， 应当视同房屋赠与，应由获奖人按规定缴纳契税。 6．以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。按照规定，以预购 方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的，应当视同土地使用权转让或者 房屋买卖，由取得土地使用权或者房屋所有权的企业按规定缴纳契税。 三、减免税规定 按照规定，房地产开发企业原有的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后， 重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政 府确定。按照规定，房地产开发企业重新承受土地、房屋权属按规定减征或者免征契 税的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征 收机关书面提出减税或者免税申请，并提供有关证明材料。契税征收机关按规定审核 后，办理减征或者免税手续。契税减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直 辖市征收机关具体确定。按照规定，代征单位不得办理减税或者免税手续。 第二节 契税应纳税额的计算方法 一、计税依据 按照规定，契税的计税依据分为三种情况： 1．国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，其计税依据为成交价格。 2．土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房 屋买卖的市场价格核定。 3．土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 如果成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地、房屋的价 格的差额明显地不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的，其应补交的契税的计税依据 为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。 二、税率 契税的税率为3％至5％，具体的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅 度内按照本地区实际情况确定。 三、应纳税额计算 按照规定，契税的应纳税额的计算公式为： 应纳税额＝计税依据×税率 契税应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应以纳税义务 发生当日人民银行公布的市场汇价中间价折算成人民币计算。 四、契税的会计处理 契税一般不通过“应交税金”账户进行核算，而是直接计入有关资产的成本之中。 对于房地产开发企业来说，若是为进行房地产开发而取得的土地使用权，相应缴纳的 契税，应当计入开发成本中；若是为建造办公楼等自用而取得的土地使用权，相应缴 纳的契税，应当计入无形资产价值。同样，对于房地产开发企业承受房屋权属所应缴 纳的契税，也应当视其用途确定是计入开发成本还是计入固定资产价值。 第三节 契税应纳税额计算举例 [例1]华远房地产开发公司2001年3月从某市政府取得土地一块，准备用于商品房 的开发，按规定支付土地出让金6000000元，当地政府规定契税税率为4％，则： 应纳税额＝6000000×4％ ＝240000元 [例2]远方房地产开发有限责任公司从收到某投资者以土地使用权作价16000000元 投入企业作为资本。按规定，以土地使用权作价投资，应视同土地使用权转让缴纳契 税。假如当地政府规定契税税率为5％，则： 应纳税额＝16000000×5％ ＝800000元 [例3]北国房地产开发公司2001年4月从某工厂购入办公房一幢，价值16400000元， 准备将其进行重新改造成写字楼出租。当地政府规定契税税率为3％，企业按规定申报 缴纳契税，其应纳税额为： 应纳税额＝16400000×3％ ＝492000元 第四节 契税的征收 一、契税的纳税义务发生时间 按照规定，契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当 天，或者纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭据的当天。 二、纳税期限和纳税地点 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关，具体征收机关由 各省、自治区、直辖市人民政府确定。 按照规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契 税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关规定的期限内缴纳税款。 三、纳税申报 企业应当按规定的期限向主管征收机关进行契税的申报。《契税纳税申报表》格 式如表12-1所示。 [承例3]北国房地产公司按规定向征收机关进行契税的纳税申报，其填制的《契 税纳税申报表》见表12-1所示： 表12-1 契税纳税申报表 税款所属时间：2001年4月14日 填表时间：2001年4月18日 纳税人名称 北国房地产开发公司 地址 ×× 邮政编码 ×× 电话号码 ×× 开户银行 ×× 银行账号 ×× 合同签订时间 2001．4．14 土地房屋 土地、房屋地址 ×× 权属转移类别 房屋买卖 权属转移 数 量 3280平方米 成交价格 16400000元 税率 3％ 减免税额 应纳税额 492000元 备 注 纳税人 签 章 备 注 纳税人 法人代表 经办人 签 章 ×× 签 章 ×× 员签章 ×× 征收机关 接收人 审核 审核人员 收到日期 日期 签章 审核 征收机 记录 关签章 四、契税的缴纳 企业应当在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。企业按规定缴纳契税后，主管 征收机关应向企业开具契税完税凭证。企业应当持契税完税凭证和其他有关文件、资 料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续； 企业未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门将不予办理权属变更手续。 [承例1]华远房地产开发公司在规定的期限内，开出支票，缴纳契税240000元。 在具体进行会计核算时，由于该土地使用权将用于商品房开发，则应根据实际缴 纳的税款作如下会计分录： 借：开发成本 240000 贷：银行存款 240000 [承例2]远方公司在规定的期限内，开出支票，缴纳契税800000元。 在具体进行会计核算时，由于企业刚成立，投入的土地使用权的用途尚未明确， 可以先将其计入无形资产，相应地应缴纳的契税也应计入无形资产成本。企业应根据 实际缴纳的税款作如下会计分录： 借：无形资产——土地使用权 800000 贷：银行存款 800000 [承例3]北国房地产开发公司在规定的期限内，开出支票，缴纳契税492000元。 在具体进行会计核算时，企业应根据实际缴纳的税款作如下会计分录： 借：开发成本 492000 贷：银行存款 492000 (3)