【中华财税网北京01/18/2002信息】 本章重点内容提示：房地产开发企业在什 么情况下应当缴纳城镇土地使用税?如何计算土地使用税应纳税额?如何缴纳土地使用 税? 第一节 城镇土地使用税概述 一、城镇土地使用税的征税对象 按照规定，城镇土地使用税以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的国家所有和 集体所有土地为征税对象。 城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。其中，城市是指经 国务院批准建立的市，包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地的城镇；建制镇 是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达， 人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业 所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。城市、县城、建制镇、工矿 区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。 二、城镇土地使用税的纳税人 按照规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。凡是在上述所 称城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的房地产开发企业，是城镇土 地使用税的纳税人。 另外，按照规定，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际 使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用 权共有的，由共有各方分别纳税。 三、城镇土地使用税的减税、免税规定 按照税法规定，房地产开发企业可以享受的城镇土地使用税减免税优惠包括： (一)按照《土地使用税暂行条例》和(88)国税地字第015号等文件的规定，经批准 开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起免税5年至10年。开山填海整 治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定；具体免税期 限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。 (二)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分 的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的土地，免征土地使用税。 (三)按照规定，对于企业征用耕地，凡是已经缴纳了耕地占用税的，从批准征用 之日起满一年后开始征收城镇土地使用税，在此以前不征收城镇土地使用税，但是征 用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。 此外，现行税法还规定： (1)房地产开发企业建造商品房，在出售以前，纳税确有困难的，其用地是否给予 缓征或者减征、免征照顾，可由省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合 具体情况确定。 (2)企业关闭、撤销、搬迁后，其原有场地未作他用的，可由省、自治区、直辖市 地方税务局批准暂免征收城镇土地使用税。 (3)企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未使用的，经各省、自治区、直辖 市地方税务局审批暂免征收城镇土地使用税。 纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，年减免税额不足10万元的，经 当地财政局、地方税务局审核，报省级财政部门和地方税务局审批；10万元以上的， 经省级财政部门和地方税务局审核，报财政部、国家税务总局审批。 第二节 土地使用税应纳税额的计算方法 一、土地使用税的计税依据 按照规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。土地面积是指 由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量、但 纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发 土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。 二、土地使用税的单位税额 土地使用税采用分级幅度固定税额。 按照税法规定，土地使用税每平方米年税额如下： (1)大城市5角至10元； (2)中等城市4角至8元； (3)小城市3角至6元； (4)县城、建制镇、工矿区2角至4元。 上述大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国 务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。现行的划分标准是：市区及郊区非 农业人口总计在50万以上的，为大城市；市区及郊区非农业人口总计在20至50万的， 为中等城市；市区及郊区非农业人口总计在20万以下的，为小城市。 各省、自治区、直辖市人民政府，应在上述所列税额幅度内，根据市政建设状况、 经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的土地使用税税额幅度。 各市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区划分为若干等级，在省、自治区、 直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖 市人民政府批准执行。 对经济落后地区土地使用税的适用税额，经省、自治区、直辖市人民政府批准， 可以适当降低，但降低幅度不得超过上述规定最低税额的30％。经济发达地区土地使 用税的适用税额可以适当提高，但须报经财政部批准。 三、土地使用税应纳税额的计算方法 土地使用税按纳税人实际占用的土地面积，依照规定的税额计算征收。其计算公 式为： 年应纳土地使用税税额＝实际占用的土地面积×单位适用税额 月应纳土地使用税税额＝年应纳土地使用税税额÷12 同一土地的土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积 的比例，分别计算其应缴纳的城镇土地使用税。 四、城镇土地使用税会计处理方法 按规定，企业交纳的土地使用税应通过“应交税金--应交土地使用税”科目核算。 该科目贷方反映企业应交的土地使用税；借方反映企业已经缴纳的土地使用税；余额 在贷方，表示应交而未交的土地使用税。 每月末，企业应按规定计算出应交纳的土地使用税，作如下会计分录： 借：管理费用 贷：应交税金--应交土地使用税 企业按照规定的纳税期限缴纳税款时，作如下会计分录： 借：应交税金--应交土地使用税 贷：银行存款 第三节 土地使用税应纳税额计算举例 [例1]北国房地产开发公司在城区有办公楼一幢，土地使用证记载实际占用土地 3000平方米；写字楼2座，实际占用土地5000平方米。办公楼和写字楼均属一等地段， 当地人民政府规定土地使用税单位税额为每年每平方米6元。企业经批准在郊区开发 一住宅小区，占用土地面积为140000平方米，属三等地段，当地人民政府规定土地使 用税单位税额为每年每平方米4元；2000年7月经批准占用耕地2560000平方米，用于工 业园区的开发，属5等地段，当地人民政府规定土地使用税单位税额为每年每平方米2 元。 按规定，城镇土地使用税应当按企业实际占用的土地面积和规定的单位税额计算 确定。该企业的办公楼和写字楼占用的8000平方米土地应纳城镇土地使用税税额为： 年应纳税额＝8000×6 ＝48000元 该企业开发住宅小区占用的140000平方米土地应纳城镇土地使用税税额为： 年应纳税额＝140000×4 ＝560000元 则企业应纳土地使用税为： 年应纳税＝48000＋560000 ＝608000元 月应纳税额＝608000÷12 ＝50666．67元 在具体进行会计处理时，企业应当于1月末至6月末分别作如下会计分录： 借：管理费用 50666．67 贷：应交税金--应交土地使用税 50666．67 按规定，房地产开发企业将耕地用于工业园区建设，应当按规定缴纳耕地占用税。 对于已经缴纳了耕地占用税的，从批准占用之日起满一年征收城镇土地使用税，在此 以前不征收城镇土地使用税。则从2001年7月份起，对于企业用于建设工业园区的 2560000平方米土地应征收城镇土地使用税，其应纳税额为： 年应纳税额＝2560000×2 ＝5120000元 月应纳税额＝5120000÷12 ＝426666．67元 则从2001年7月末开始，企业应分别作如下会计分录： 借：管理费用 477333．34(50666．67＋426666．67) 贷：应交税金--应交土地使用税 477333．34 第四节 城镇土地使用税的征收 一、城镇土地使用税的纳税期限和纳税地点 按照规定，土地使用税按年计算，分期缴纳。具体缴纳期限由省、自治区、直辖 市人民政府确定。各省、自治区、直辖市税务机关根据当地情况，一般确定按月、季 或半年等期限缴纳城镇土地使用税。 土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地税务机关征收。 企业使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向 土地所在地税务机关缴纳土地使用税。 在同一省(自治区、直辖市)管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，如何确定纳 税地点，由各省、自治区、直辖市税务局确定。 新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税： (1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年开始缴纳土地使用税； (2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 二、城镇土地使用税的申报 企业应当按照当地税务机关确定的纳税期限，填制《城镇土地使用税纳税申报表》 (见表8-1)，将其所占有的土地的权属、位置、用途、面积和税务机关要求申报的其他 内容，据实申报，并按税务机关的要求提供有关的证明文件资料。纳税人新征用的土 地，必须于批准征用之日起30日内申报登记。企业如发生住址变更、土地使用权属转 换等情况，应当从变更、转换之日起，按规定期限办理申报变更登记。 在许多情况下，土地总是和房产和联系的，拥有房产就拥有相应的土地使用权， 缴纳房产税也必须缴纳相应的土地使用税。因此许多地区将土地使用税和房产税合并 在一张纳税申报表上。 [承例1]假定当地人民政府规定城镇土地使用税的纳税期限为半年。3月16日，企 业按规定向税务机关申报缴纳上半年城镇土地使用税，其纳税申报表见表8-1： 三、城镇土地使用税的缴纳 企业应当按照当地税务机关确定的纳税期限，按照纳税申报表确定的应纳税额， 如期足额地缴纳城镇土地使用税税额。 [承例1]假如当地税务机关确定城镇土地使用税纳税期限为半年。3月16日，企业 开出支票，缴纳上半年应纳城镇土地使用税税款304000元(608000÷12×6)。 在具体进行会计核算时，企业应当根据实际缴纳的税款作如下会计分录： 借：应交税金--应交土地使用税 304000 贷：银行存款 304000 假定当地税务机关确定城镇土地使用税纳税期限为一个季度。4月2日企业开出支 票，缴纳一季度企业应纳土地使用税税额152000元(608000÷4)。 在具体进行会计核算时，企业应当作会计分录为： 借：应交税金--应交土地使用税 152000 贷：银行存款 152000 (3)