【中华财税网北京01/17/2002信息】 一、纳税申报 按照税法规定，纳税人应当从房地产合同签订日起七日之内向房地产所在地的主 管税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、 房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照主管税务机关核定的税额 和规定的期限缴纳土地增值税。 这里所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。如果企业的机构所在地或经营 所在地与所转让的房地产的坐落地在同一地的，可在办理税务登记的原管辖税务机关 进行纳税申报。如果企业的机构所在地或经营所在地与所转让的房地产的坐落地不在 同一地的，则应在房地产坐落地的主管税务机关进行纳税申报。转让房地产坐落在两 个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 房地产开发企业因经常取得房地产转让收入而难以在每次转让后申报纳税的，经 过主管税务机关批准，可以定期申报纳税，具体期限由主管税务机关根据实际情况确 定。纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更 手续。 在实际工作中，房地产开发企业应当在签订房地产转让合同后７日内或者在税务 机关核定的期限内，向房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，其纳税申报表格 式如下（见表５-１）。 企业在报送纳税申报表时，应同时提供下列证件和资料： （１）房屋产权证、土地使用权证书； （２）土地转让、房产买卖合同； （３）与转让房地产有关的资料，主要包括取得土地使用权所支付的金额、房地 产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与转让房地产有关的 税金的完税凭证以及其他与房地产有关的资料； （４）根据税务机关的要求提供房地产评估报告，即当主管税务机关认为企业所 提供的转让房地产收入或扣除项目金额不实的，必须进行房地产评估，由政府批准设 立的评估机构按照税法规定进行房地产评估，并出具房地产评估报告。税务机关对于 企业报送的纳税申报表和有关证件和资料进行审查，对于涉及减免税优惠的项目和需 分次纳税的项目，重点对于是否符合减免税条件，如是否属于普通标准住宅等进行审 查。 二、税款缴纳 土地增值税的具体纳税时间，通常由主管税务机关根据房地产转让的不同情况确 定。 主要有以下几种情况： （一）以一次交割、付清价款方式转让房地产的 房地产开发公司将其开发的房屋出售给某单位，合同规定由对方一次性付清全部 价款后，企业即将房屋产权过户给该单位。对于这种情况，主管税务机关在纳税人办 理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等， 规定其在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部土地增值税税款。 ［承例１］北国房地产开发公司将其开发的办公楼一幢出售给某单位，７月１２ 日双方正式签订合同。按照合同规定，由对方在合同签订后５日内一次性支付全部价 款７０００万元。７月１６日北国公司收到该单位开出转账支票一张，金额为７００ ０万元。７月１７日北国公司按规定进行纳税申报，填制土地增值税纳税申报表（见 表５-１），按规定应当缴纳土地增值税７７０．２７５万元。主管税务机关规定企业 应在４日内将全部税款一次性缴清。７月２０日北国公司按规定开出转账支票，缴纳 税款７７０．２７５万元。 在具体进行会计核算时，北国公司应当根据实际缴纳税款的金额作如下会计分录： 借：应交税金——应交土地增值税 ７７０２７５０ 贷：银行存款 ７７０２７５０ （二）以分期收款方式转让房地产的 房地产开发企业将其开发的产品出售给某单位，合同规定由对方在合同签订时支 付部分价款，其余价款分若干次支付，每隔一段时间（或一个月、二个月、一季度、 半年或一年等）支付一次，每次支付全部价款的一定比例，付清全部价款后，企业将 房屋产权过户给该单位。对于这种情况，主管税务机关在纳税人办理纳税申报后，根 据合同规定的收款日期确定具体的纳税时间等。即根据转让房地产的收入、准予扣除 项目金额等计算出应缴纳的土地增值税税款总额，求得应缴纳税额占总收入的比例， 在每次收款时接收到的款项乘以该比例即可计算出每次应纳税款，并规定在每次收款 后数日内缴纳土地增值税。 表５-１ 土地增值税纳税申报表（略） ［承例１］假如合同规定，由对方在合同签订当日内先支付价款２１００万元， 以后每半年支付一次，每次支付１２２５万元，两年后付清全部款项。７月１２日双 方签订合同，对方交来转账支票一张，金额为２１００万元。７月１７日东方公司按 规定进行纳税申报。主管税务机关先根据有关资料计算出全部税款占总收入的比例： 土地增值税占收入的比例＝７７０．２７５÷７０００ ＝１１．００４％ 则首付款应纳税额为： 应纳税额＝２１００×１１．００４％ ＝２３１．０８４万元 以后每期纳税额为： 应纳税额＝１２２５×１１．００４％ ＝１３４．７９９万元 税务机关规定北国公司应在每次收款后７日内缴纳土地增值税款。 ７月１８日企业按规定开出转账支票，缴纳首期付款的应纳款２３１．０８４万元。 在具体进行会计核算时，东方公司应当根据实际缴纳税款的额作如下会计分录： 借：应交税金——应交土地增值税 ２３１０８４０ 贷：银行存款 ２３１０８４０ 以后每次收款后７日内企业都应按规定缴纳税款１３４．７９９万元。 在具体进行会计核算时，北国公司应当根据实际缴纳税款的金额作如下会计分录： 借：应交税金——应交土地增值税 １３４７９９０ 贷：银行存款 １３４７９９０ （三）项目全部竣工结算前转让房地产的 房地产开发企业在项目全部竣工结算之前转让房地产取得的收入，由于涉及成本 核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以按照省级地方税务局的规定实行 预征，待项目全部竣工、办理结算后清算，多退少补。这主要有两种情况： １．企业采用预售方式转让房地产。比如采用销售期房的方式，在房屋未造成以 前即收取房屋的价款。在这种情况下，有关的成本尚未确定，因而无法据实计算土地 增值税。按照规定，对于采用预售方式转让房地产所取得的收入，税务机关可以预征 土地增值税。具体办法由省级地方税务局根据当地具体情况制定。 ２．企业成片开发房地产项目，有一部分因先开发完成并已经转让出去，而其他 部分房地产项目以及配套设施尚未完成。比如，某房地产开发企业经批准将一块土地 开发为高档住宅区，设计建成公寓楼２０幢，其中有１０幢已经建成并销售出去，但 其他１０幢并未完工，有关的配套设施也未完成，因而成本无法确定，也无法据实计 算土地增值税。在这种情况下，税务机关也可以对先行转让的房地产项目，在取得收 入时预征土地增值税。 凡是采用预征方法征收土地增值税的，在该项目全部竣工办理清算时，都需要对 土地增值税进行清算，根据实际应纳税额和已征税额进行结算，多退少补。 ［例３］华远房地产开发公司开发高档住宅二幢，从２００１年３月开始预售， ３月份取得收入３６００万元，４月份取得收入６４００万元，５月份预售完成，取 得收入４０００万元。省地方税务局规定，对于预售普通商品房的，应当从开始预售 日起，每月末先按预售收入的１０％预征土地增值税，月度终了后５日内缴纳，等房 屋竣工后进行结算，多退少补。１１月房屋竣工结算。１１月８日与税务机关进行结 算，应纳税额为１５４０．５５万元。 在这项业务中，３月末该企业应当按当月预售收入预征土地增值税，当月应当预 征的土地增值税额为： 应预征税额＝３６００×１０％ ＝３６０万元 ４月初企业开出支票，实际预缴税款３６０万元。 在具体进行会计核算时，应当根据预征的税额作如下会计分录： 借：应交税金——应交土地增值税 ３６０００００ 贷：银行存款 ３６０００００ ４月末、５月末分别计算出当月应当预征的土地增值税６４０万元和４００万元。 ５月初、６月初分别缴纳上月应当预征的土地增值税６４０万元和４００万元。 在具体进行会计核算时，分别应当作如下会计分录： 借：应交税金——应交土地增值税 ６４０００００ 贷：银行存款 ６４０００００ 借：应交税金——应交土地增值税 ４００００００ 贷：银行存款 ４００００００ １１月８日与税务机关进行结算，应纳税额为１５４０．５５万元，应补缴土地 增值税１４０．５５万元（１５４０．５５－３６０－６４０－４００）。企业按规 定开出支票，向税务机关补缴税款１４０．５５万元。 在具体进行会计核算时，可以根据“应交税金——应交土地增值税”账户的有关 资料确定应当补缴税金的数量，即根据“应交税金——应交土地增值税”账户累计借 方发生额减去贷方发生额后的余额。该企业“应交税金——应交土地增值税”账户有 关资料如下（见表５-２）： 表5-2 应交税金——应交土地增值税 借 方 贷 方 3月 3600000 4月 6400000 5月 4000000 11月 15405500 合计 14000000 15405500 实际补缴税款时作如下会计分录： 借：应交税金——应交土地增值税 1405500 贷：银行存款 1405500 [承例2]东方房地产开发公司经批准开发别墅小区，规划建造别墅80幢，2000年4 月首期推出20幢，共实现销售收入8400万元，按规定预缴土地增值税1014．6万元。20 01年2月推出30幢，实现销售收入13500万元，按规定预缴土地增值税1460．2万元。20 01年11月全部工程完成，推出最后30幢，销售收入1550万元。2001年12月，与税务机 关进行土地增值税的清算，实际应缴纳土地增值税2822．7937万元。东方公司实际已 经缴纳土地增值税2474．8万元，则应补缴土地增值税347．9937万元。 实际补缴税款时作如下会计分录： 借：应交税金——应交土地增值税 3479937 贷：银行存款 3479937 (3)