【中华财税网北京01/17/2002信息】 一、计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。 增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 （一）收入的确定 按照税法规定，纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和 其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。 按照规定，对于纳税人取得的实物收入要按收入的市场价格折算成货币收入；对 于取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。 对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月１日国家公布的 市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收 入，也应按实际收款日或收款当月１日国家公布的市场汇价折合人民币。 （二）扣除项目及其金额 按照税法规定，在确定转让房地产的增值额时，允许扣除项目包括： １．为取得土地使用权所支付的金额 为取得土地使用权所支付的金额具体是指企业为取得土地使用权而支付的地价款 和按照国家统一规定交纳的有关费用。其中，“为取得土地使用权而支付的地价款” 因土地使用权取得方式不同而有三种情况：以出让方式取得国有土地使用权的，为企 业向国家支付的土地出让金；以无偿划拨方式取得国有土地使用权的，为转让土地使 用权时按规定向国家补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为转让时支 付的地价款。 对于为取得土地使用权所支付的金额，在计算增值额时准予按实际支出金额扣除。 ２．开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本） 房地产开发成本是指包括企业开发房地产开发项目实际发生的成本支出，具体包 括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设 计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出）、建筑安装 工程费（指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑 安装工程费）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、 通风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不能有偿转让 的开发小区内公开配套设施发生的支出）和开发间接费用（指直接组织、管理开发项 目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保 护费、周转房推销等）。 按照规定，对于房地产开发成本，在计算增值额时准予按实际发生数扣除。 ３．开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 在房地产开发企业的日常会计核算中，企业发生的有关费用（包括为进行房地产 开发而向银行进行贷款需支付的利息费用）都是按照实际发生额计入管理费用、销售 费用和财务费用。在计算土地增值税时，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地 产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行 同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前两条规定（指为取得土地 使用权所支付金额和房地产开发成本）计算的金额之和的５％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产 开发费用按前两项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。 以上两种计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 ４．旧房及建筑物评估价格 旧房和建筑物的评估价格是指企业在转让已使用过的房屋和建筑物时，由政府批 准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格。旧房及建筑 物评估价格须经当地主管税务机关确认。按照规定，企业转让旧房及建筑物，应按评 估价格计算扣除项目的金额。对于取得土地使用权时未支付地价款或者不能提供已支 付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。按照规定，企业转让 旧房及建筑物时因计算纳税需要对房地产进行评估而支付的评估费用允许在计算增值 额时予以扣除。但是，对于纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评 估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用则不允许在计算土地增值税时予以扣 除。 ５．与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金包括企业在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建 设税。对于与转让房地产有关的税金，在计算增值额时准予按实际缴纳金额扣除。企 业转让房地产时交纳的教育费附加可以视同税金扣除。 ６．财政部确定的其他扣除项目。按照规定，房地产开发企业，可以按照上述第 一、二项金额之和加计２０％的扣除额。但是对取得土地使用权后未进行开发即转让 的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款、缴纳 的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。 此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费 用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除：（１）如 果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。 相应地，在计算扣除项目金额时代收费用也可以扣除，但不得作为加计２０％的基数。 （２）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房 地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用也不得扣除。 按照规定，土地增值税以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单 位计算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金 额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或者按照建筑面积计算 分摊，或者按照主管税务机关确认的其他方式计算分摊。 如果企业转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，并且没有正当的理由，或 者隐瞒、虚报房地产成交价格，或者提供的扣除项目金额不真实，主管税务机关将按 照房地产评估价格（指经过当地主管税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估 机构根据相同地段、同类房地产综合评定的价格）计算征税。具体而言，如果企业隐 瞒、虚报房地产成交价格的；应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。 这里所说的同类房地产的市场交易价格，是指在评估被转让的房地产时，选取多座与 该房地产在地理位置、外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性质功能、使用 年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物， 进行价格上的比较，并且依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房 地产交易价格相关的因素对价格的影响程度，对有关数据进行调整，最后确定一个比 较合理的市场评估价格。税务机关在征收土地增值税时，根据上述评估价格确定房地 产开发企业转让房地产的收入。 如果房地产开发企业提供扣除项目金额不实（指房地产开发企业在纳税申报时， 不据实申报扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容和金额），应由评 估机构对评估出的房产重置成本价，乘以房产的成新度折扣率，确定房产的扣除项目 金额，并用该房产所座落土地的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房 产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。 如果转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由（房地产开发企业 申报的转让房地产的成交价格低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时 确定的正常交易价格，企业又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释），税务机关 按评估的市场交易价格确定其实际成交价格，并以此作为转让房地产的收入计算征收 土地增值税。 二、税率 土地增值税实行四级超率累进税率： （１）增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。 （２）增值额超过扣除项目金额５０％、未超过１００％的部分，税率为４０％。 （３）增值额超过扣除项目金额１００％、未超过２００％的部分，税率为５０％。 （４）增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。 三、应纳税额计算方法 在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有 关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再以增值额与扣除项目金额相比，计算出土 地增值率，然后根据土地增值率的高低确定适用税率，分别计算各部分增值额的应纳 土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土 地增值税税额。 应纳税额计算公式： 应纳税额＝∑（增值额×适用税率） 为计算方便，通常利用速算扣除系数或速算扣除数简化应纳税额的计算方法。 应纳税额＝增值额×适用税率－速算扣除数（或扣除项目金额×速算扣除系数） 具体计算公式为： 增值额未超过扣除项目金额５０％的： 应纳税额＝增值额×３０％ 增值额超过扣除项目金额５０％而未超过１００％的： 应纳税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％ 增值额超过扣除项目金额１００％而未超过２００％的： 应纳税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％ 增值额超过扣除项目金额２００％的： 应纳税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％ 上述公式中的５％、１５％和３５％即为速算扣除系数，扣除项目金额乘以速算 扣除系数即为速算扣除数。 四、会计核算方法 房地产开发企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专 门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税， 其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值 税。 房地产开发业务企业应当缴纳的土地增值税，应作为营业税金处理，在计算出应 当缴纳的土地增值税时，借记“经营税金及附加”科目，贷记“应交税金——应交土 地增值税”科目。 (3)