【中华财税网北京05/21/99信息】　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建设普通标准住 宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的。2、因国家建设需要依法征收 回的房地产。”这里所说的普通标准住宅，是指一般居住用的住宅。高级公寓、 别墅、度假村等住宅不属于普通标准住宅。免税的普通标准住宅须经税务机关确 认，基层税务机关将根据建设项目立项时对该工程名称、内部装修、结构设计、 周转环境等多项因素综合评定。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指 因城市市政规划、国家重点建设的需要而被政府征用的房地产或收回的土地使用 权。 　　制定这两条免税规定，主要是考虑到目前我国房地产业还不很发达，人民居 住水平较低，而且从事普通住宅开发企业往往投入大、收益小，属于国家产业政 策积极鼓励的范畴。有些项目甚至是政府的指令性计划，因此对其增值较低的情 况应从政策上给予照顾。根据目前我国有关拆迁征用的法律规定，依法征用、收 回房地产，对于原房地产拥有人而言是一种强制性的政府行为，而且补偿金额往 往较低，对比市场交易价而言房地产拥有人损失较大，但这些被征用的房地产可 能因扣除项目更小，补偿金额减去扣除项目额后，房地产原拥有人还会得到一定 的增值。为保障国家总体规划的顺利实施，减少征用搬迁的阻力和支出，对国家 依法征用、收回的房地产免税也是必要的。 　　在实际执行上述两条减免税规定时，应注意划清以下几条界限： 　　（1）对开发普通住宅的免税，第一，要注意开发的房地产是否属于普通标准 住宅，凡是从事工业、商业用房以及娱乐用房地产，如高尔夫球场、娱乐城、游乐 中心等都不属于免税范围；虽属住宅但造价昂贵，装修超豪华，占地很大，建筑面 积大大超过正常水平的花园别墅、度假村、高级洋楼、高级公寓等，也不属于免税 范围。第二，要注意增值额是否低于扣除项目20%的，虽然是普通标准住宅开发的， 但取得的增值额（即毛利润）高于扣除项目（即成本）20%以上的，也不能予以免 税，而应对其全部增值额按规定征税。 　　（2）对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，要注意对房地产的征用是 否符合《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》以及各地区制订的具体拆迁规 定和征用办法。只有属于政府行为（包括政府委托）的征用拆迁，被征用房地产补 偿收入才免征土地增值税，而那些属于商业性收购和开发的则不属于土地增值税的 免税范围。