【中华财税信息网2006/8/14信息】　今年，国家对于房地产市场的宏观调控可是下了大力气。一波未平一波又起，在营业税出台后，紧接着个税又浮出水面，两税的接连落地引起了二手房市场的轩然大波，也让消费者对二手房交易所需交纳的费用备感疑惑。
　　为此，记者专门走访了北京 “我爱我家”房地产经纪公司进行咨询，对二手房买卖双方所需交纳的各项税费，详细列明如下：
　　卖方：
　　①印花税--0.05%
　　②营业税--5.5%（个人购买住房不满5年的普通住房）
　　③个人所得税--（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%
　　买方：①契税--1.5%（普通住宅享受1.5%的优惠税率，即：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房）
　　--3%（非普通住宅按3%税率征收契税。）
　　②印花税--0.05%
　　为了让消费者更加清楚自己所需交纳的税费情况，“我爱我家”特举例说明：
　　第一类：二手商品房
　　甲于2002年在团结湖地区购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售给乙。那么
　　（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：
　　印花税＝成交额×0.05%＝65万×0.05%＝325元
　　营业税＝成交额×5.5%＝65万×5.5%＝35750元
　　根据北京市地税下发的通知规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。那么，就该套房屋而言，其个税将会有两种算法：
　　①按照20%征税：（商品房及其他住房合理费用为：最高扣除限额为房屋原值的10%.）
　　个税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%
　　＝（65-48-3.575-0.0325-4.8）×20%万＝17185元
　　②按照1%征税：
　　个税＝住房转让收入×1%
　　＝65万×1%＝6500元
　　如果按20%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为53260元；如果按1%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为42575元。
　　（二）乙购买房屋需要交纳的税费为：
　　由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。
　　契税＝成交额×1.5%＝65万×1.5%＝9750元
　　印花税＝成交额×0.05%＝65万×0.05%＝325元
　　乙所需交纳的税费总额为10075元。
　　第二类：已购公房
　　甲于1998年在方庄地区购买了一套60平米的房子，假设房屋原值为30万，现在以50万元出售给乙。由于该套房屋已满五年并且属于家庭唯一生活用房，因此甲出售时无需交纳营业税和个人所得税。其它税费为：
　　（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：
　　印花税＝成交额×0.05%＝50万×0.05%＝250元
　　甲所需交纳的税费总额为250元。
　　（一）乙转让房屋需要交纳的税费为：
　　由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。
　　契税＝成交额×1.5%＝50万×1.5%＝7500元
　　印花税＝成交额×0.05%＝50万×0.05%＝250元
　　乙所需交纳的税费总额为7750元。
　　第三类：二手经济适用房
　　甲于2002年在北京回龙观地区购买了一套120平米的房子，假设房屋原值为36万，现在以54万元出售给乙。根据政策规定，未满五年的经济适用房出售时不用交纳个税。其税费具体为：
　　（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：
　　印花税＝成交额×0.05%＝54万×0.05%＝270元
　　营业税＝成交额×5.5%＝54万×5.5%＝29700元
　　甲所需交纳的税费总额为29970元。
　　（二）乙转让房屋需要交纳的税费为：
　　由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。
　　契税＝成交额×1.5%＝54万×1.5%＝8100元
　　印花税＝成交额×0.05%＝54万×0.05%＝270元
　　乙所需交纳的税费总额为8370元。
　　（上述三个案例详细列表如下）
　　由以上的例子可见，转让二手房过程中，买卖双方所要交纳的税费并未如消费者所想象的那么多，因此消费者不必过多担心。
　　此外，房产专家还对消费者疑问较多的几个税费问题作出了解释：
　　（1）契税有1.5%和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。
　　（2）营业税有征收和不征收两种。如果个人购买的住房不满5年就转让，则业主需支付成交额的5.5%作为营业税；如果已满5年则不需支付该税。
　　（3）营业税有全额营业税和差额营业税两种。如果个人购买的住房不满5年就转让，那么必须支付成交额5.5%的全额营业税；如果个人购买的住房已满5年再转让，普通住宅不用再征收营业税，而非普通住宅（标准同契税优惠中谈到的普通住宅标准）则需付售房收入减去购房价款的差额征收5.5%的营业税。
　　（4）个税有20%和1%两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。
　　最后建议，今年两税的出台，使得消费者的心头大石终于落地，心态也将趋于平稳，市场的预期和走势将会更加明朗化，因此，在经历过一轮短暂的观望后，消费者应该抓住这个平稳期，该出手时就出手。