【中华财税网北京11/23/2004信息】 随着人们生活水平的提高，不少市民都通
过买房卖房来改善居住条件，二手房交易市场十分火红。然而绝大多数人对自己在销
售房屋时究竟缴了些什么税却是茫然不知。那么，个人销售住房究竟要缴纳什么税，
如何计算？
据介绍，个人销售房屋涉及地税部门主管的税种有：营业税、城市维护建设税、
教育费附加、个人所得税及土地增值税。具体是：个人购买并居住超过１年的普通住
宅，销售时免缴营业税；个人购买并居住不足１年的普通住宅销售时，按销售价减去
购入原价后的余额为营业额计算缴纳营业税，并按应缴营业税额附征城市维护设费、
教育费附加。
另外，根据《
财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个
人所得税有关问题的通知》（财税［１９９９］２７８号）规定，根据个人所得税
法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得
税。
个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：
（一）个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人
所得税法的有关规定确定。
（二）个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售
价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向
财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
（三）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适
用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后１年内按市场价重新
购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或
部分予以免税。具体办法为：
（一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，
以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳
税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专产存储。
（二）个人出售现住房后１年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保
证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原
住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人
所得税缴入国库。
（三）个人出售现住房后１年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个
人所得税缴入国库。
个人转让自用５年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免缴个人所
得税。（a20041123）
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