中信兴业投资集团有限公司是一家从事长期股权投资的企业，该公司于2012年1月购入位于上海市虹口区四川北路859号中信广场的房产，并将其中53套房屋对外出租收取租金（年租金收入3000余万元），租金收入营改增前按规定缴纳营业税等税费。
　　景先生是该公司有30余年工作经验的资深财务人员。营改增后，公司53套房产租赁的税务处理让他犯了难：营改增之后，企业由营业税纳税人转为增值税一般纳税人，税率由原来的5%调整为11%，而且出租房屋基本没有进项，按年租金收入3000万元粗略测算，仅因税率变化，企业就要增加支出180万元左右，似乎一下子要承担翻了一番的流转税支出。
　　百般无奈，景先生甚至私下筹划了下一步对策：与承租方重新签订协议，将增加的税款加到租金里，转嫁给承租企业。但是，这可行吗？
　　认真仔细的景先生，带着粗略估算的数据和疑惑，找到了上海市虹口区国家（地方）税务局税收管理员杨老师。杨老师看出了景先生的顾虑，耐心地为他解读营改增文件：“按规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择简易办法征收，征收率为5%.”景先生长嘘一口气：“那就好，跟原来营业税5%的税率相同！”
　　杨老师进一步解释：“岂止相同，虽然都是5%，基数却不同。原来营业税是租金收入全额的5%，营改增后，租金收入先换算成不含税收入再计算增值税，所以，实际税率接近4.76%，比营业税还降了0.24%.”杨老师的精细演算让景先生眉头舒展。
　　作为老财务，景先生虑事周详。不一会儿，他又打来电话：“是不是一旦选择了5%简易办法，就不可以抵扣税款了啊？我们还有其他业务，是不是也都无法抵扣进项税额了呢？”
　　杨老师跟进答疑：“并不是全部进项都不可以抵扣，用于简易征收项目所取得的进项，如房屋维修费用、电梯运行保养费用等不可以抵扣，企业需要对此类业务单独核算。用于一般计税项目所取得的进项税额是可以抵扣的。如果取得的专用发票无法区分是用于简易计税或一般计税项目的，应按收入比例划分可以抵扣的进项税额，简易计税项目的应作进项转出处理。”
　　景先生听到这里，疑云渐消，但旋即又想起了一个更具体的问题：“不动产经营租赁老项目按5%征收率简易纳税，可以开增值税专用发票吗？我们的承租方大多是一般纳税人，需要增值税专用发票的。”
　　杨老师回答：“按5%征收率简易纳税，可以按5%税率自行开具增值税专用发票。”
　　从税率到进项抵扣再到发票的开具，景先生的问题有如抽丝剥茧，循序渐进，将企业涉及的房屋租赁税收疑惑一一摆开。杨老师的回答势如破竹，有理有据。
　　景先生由衷地称赞：“这下子我都弄明白了，以前的担心、不解都烟消云散。这样测算下来，我们不仅税负下降了，还有一部分进项可以抵扣，与营改增政策宣传的普遍降低税负是完全相符的。好的政策，还是需要好的宣传和辅导啊！”