【中华财税信息网北京03/23/2005信息】　转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物并取得增值性收入的单位和个人，国家都要对其征收土地增值税。土地增值 税的特点是：以转让房地产所取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法 和评估法计算增值额；按增值额占扣除项目金额的比率确定３０％～６０％的四级超 率累进税率按次征收。 　　开发商在出售普通标准住宅问题上，如何在不违反国家税法的前提下获得较佳利 润？现示例解读如下。 　　永大房地产开发公司建造标准商品房待售，除销售税金和税金附加外的全部允许 扣除的项目金额为Ａ，售出的房价总额为Ｌ，则销售税金和税金附加为：售出的房价 总额×营业税税率（１＋城建税率＋教育费附加征收率）＝Ｌ５％（１＋７％＋３％） ＝５．５％Ｌ。 　　《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：纳税人建造、出售的普通标准 住宅，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除 项目金额的２０％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额２０％，应就其全部 增值额按规定计税。第七条第三项则规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支 出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的 金额之和的１０％以内计算扣除。 　　纳税人要利用起征临界点的优惠，其最高售价为Ｌ＝（１＋２０％）×（Ａ＋ ５．５％Ｌ），Ｌ＝１．２８Ａ。如果开发商通过提高售价达到增加收益的目的，此 时增值率高于２０％，按土地增值税四级超率累进税率中增值额未超过扣除项目金额 ５０％的部分，税率为３０％。只有价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的 销售税金及附加时，提价才有利可图。 　　假设提高价格为Ｔ，则新的价格为Ｌ＋Ｔ，新增的销售税金及附加为５．５％Ｔ。 　　允许扣除的项目金额为：Ａ＋５．５％Ｌ＋５．５％Ｔ 　　房地产的增值额为：Ｌ＋Ｔ－Ａ－５．５％Ｌ－５．５％Ｔ 　　缴纳的土地增值税为：３０％×（Ｌ＋Ｔ－Ａ－５．５％Ｌ－５．５％Ｔ） 　　开发商要使提价所带来的利润超过起征点而新增的税负，就需满足Ｔ＞［３０％ ×（Ｌ＋Ｔ－Ａ－５．５％Ｌ－５．５％Ｔ）＋５．５％Ｔ］，其中Ｌ是增值率为 ２０％时的售价，可解得：Ｔ＞０．０９５Ａ 　　例如，永大房地产开发公司新建成待售商品房两幢，同行业房价在１０００万元 至１２００万元之间，开发商已支付土地出让金１００万元，开发成本５６０万元， 利息支出无法明细分摊，也不能提供金融机构证明。教育费附加为３％、城建税税率 为７％。如何确定房价才能获取最佳利润？ 　　除销售税金及附加外的可扣除项目金额为：１００＋５６０＋（１００＋５６０） ×１０％＋（１００＋５６０）×２０％＝８５８（万元） 　　开发商既享受税收优惠，又获得最佳利润的最高售价为：８５８×１．２８＝ １０９８．２４万元，此时获利１０９８．２４－８５８－１０９８．２４× ５．５％＝１７９．８４（万元）。 　　开发商要想提高价格，至少要提高８１．５１万元（８５８×０．０９５）以上。 否则提价会导致利润的减少。 　　所以，同行业售房价在１０００万元至１２００万元时，永大房地产开发公司应 选择１０９８．２４万元以内作为售房价，使买房者少花钱，公司又可获得较大利润。 如能高于１１７９．７５万元售出，获利还要高。 　　开发商在普通标准房售出上，利用科学的定价，即使自己获取高利，又使所开发 的房产有竞争力，万不可盲目定价。根据以上测算，当售房价为１０９８．２４万元 时可获利１７９．８４万元；当售房价为１１４８．２４万元时则获利１５８．９６ 万元［（１１４８．２４－８５８－１１４８．２４×５．５％）×（１－３０％）］， 房价提高了５０万元，利润却减少了２０．８８万元。 （ｂｔ２００５０３０４０１２） (4)