【中华财税网北京12/17/2004信息】 税法所指债务重组是指债权人与债务人之
间发生的涉及债务条件修改的所有事项。一般包括以下几种方式：以低于债务计税成
本的现金清偿债务；以非现金资产清偿债务；债务转换为资本，包括国有企业债转股；
修改其他债务条件，如延长债务偿还期限、延长债务偿还期限并加收利息、延长债务
偿还期限并减少债务本金或债务利息等。在债务重组过程中，有些债务人常常以房产
作为抵偿债务的方式。在抵债时因大多数房产的抵债价格经常是采用评估价格，而我
国目前的评估市场较为混乱，评估随意性较大，人为影响因素很多，致使资产的评估
价格往往与房产的真实价值相差甚远。这样在债务重组过程中，就会加重债权人和债
务人双方的税收负担，对双方产生不利影响。因此，在债务重组时进行适当的税收筹
划就显得很有必要。
当债务人以房产抵偿债务时，为了达到降低债权人和债务人双方税负的目的，在
债务重组时债权人和债务人双方可以采取以下方式进行税收筹划：首先，债权人豁免
债务人所欠的部分债务，然后，双方可在重组协议中约定以房产的协议价（市场价，
账面净值）为计价基础，再以此价格抵偿所剩余的债务。经过这样有效的税收筹划就
可达到预定目标。
例如：甲公司为一家金融公司，乙公司为一家外贸公司。乙公司欠甲公司贷款本
息合计为１１００万元，其中本金１０００万元，利息为１００万元。因市场因素的
影响以及乙公司自身的经营管理不善，乙公司难以偿还甲公司的借款本息。甲公司与
乙公司协商，决定进行债务重组。甲公司同意乙公司以一座位于繁华市区的房产用来
抵偿其所欠全部贷款本息，该房产原购置成本为６００万元，已提折旧１００万元，
不考虑残值。房产的市场价约为１０００万元，乙公司请评估公司对该房产进行评估，
评估价值为１１００万元。税务机关核定其扣除项目金额为６７５万元（含交易所涉
的各种税费）。甲公司准备取得该房产后用作自己公司办公。假设该地区契税税率为
３％，营业税税率５％，城建税税率为７％，教育费附加征收率为３％，甲乙公司的
所得税税率均为３３％。甲乙两公司以下列两种不同的房产作价方式进行债务重组。
方案一：重组协议约定乙公司以房产的评估价１１００万元抵偿甲公司的全部贷
款本息。在这种情况下，两公司的税负分别为以下结果。
甲公司：
应缴营业税为１００×５％＝５（万元）；
城建税和教育费附加５×（７％＋３％）＝０．５（万元）；
应缴契税为１１００×３％＝３３（万元）；
应缴印花税为１１００×５‰。＝０．５５（万元）；
应缴所得税为（１００－５－０．５－３３－０．５５）×３３％＝２０．１１
（万元）；
甲公司在债务重组过程中的总税负为５＋０．５＋３３＋０．５５＋２０．１１
＝５９．１６（万元）；
此外，每年尚需缴纳的房产税为１１００×（１－３０％）×１．２％＝
９．２４（万元）。
乙公司：
应缴营业税（１１００－６００）×５％＝２５（万元）；
城建税和教育费附加２５×（７％＋３％）＝２．５（万元）；
应缴印花税１１００×５‰。＝０．５５（万元）。
另外，根据土地增值税税法的规定，增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，
土地增值税税率为３０％；增值额超过扣除项目金额５０％的部分，未超过１００％
的部分，土地增值税税率为４０％。因该房产为旧房，增值额需以税务机关核定的扣
除项目金额６７５万元为基础计算，增值额为１１００－６７５＝４２５万元，增值
额与扣除项目金额之比为４２５÷６７５×１００％＝６２．９６％，增值额超过扣
除项目金额５０％，未超过扣除项目金额１００％。因此，我们可以按速算扣除法计
算其应缴土地增值税为：（１１００－６７５））（４０％－６７５×５％＝
１３６．２５（万元）。
应缴所得税为［１１００－（６００－１００）－２５－２．５－０．５５－
１３６．２５］×３３％＝１４３．７８（万元）。
乙公司在债务重组过程中总税负为２５＋２．５＋０．５５＋１３６．２５＋
１４３．７８＝３０８．０８（万元）。
方案二：甲公司与乙公司协商，首先，甲公司豁免乙公司积欠的利息１００万元，
然后，双方在重组协议约定以市场价为基础，对乙公司房产作价１０００万元抵偿所
欠贷款本金。
２００３年１月２３日国家税务总局令第６号《
企业债务重组业务所得税处理办
法》第六条规定：“债务重组业务中债权人对债务人的让步，包括以低于债务计税成
本的现金、非现金资产偿还债务等，债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金
金额或者非现金资产的公允价值（包括与转让非现金资产相关的税费）的差额，确认
为债务重组所得，计入企业当期的应纳税所得额中；债权人应当将重组债权的计税成
本与收到的现金或者非现金资产的公允价值之间的差额，确认为当期的债务重组损失，
冲减应纳税所得。”第七条规定：“以修改其他债务条件进行债务重组的，债务人应
当将重组债务的计税成本减记至将来应付金额，减记的金额确认为当期的债务重组所
得；债权人应当将债权的计税成本减记至将来的应收金额，减记的金额确认为当期的
债务重组损失。”因此，在这种情况下，甲乙公司的税负分别为：
甲公司：
应缴契税１０００×３％＝３０（万元）；
应缴印花税为０．５（万元）；
应缴所得税为（－１００－３０－０．５）×３３％＝－４３．０６（万元）；
甲公司在债务重组过程中总税负为３０＋０．５－４３．０６＝－１２．５６
（万元）；
甲公司每年应缴房产税为１０００×（１－３０％）×１．２％＝８．４（万元）。
乙公司：
应缴营业税（１０００－５００）×５％＝２５（万元）；
城建税和教育费附加２×（７％＋３％）＝２．５（万元）；
应缴印花税０．５（万元）；
因该房产增值额与税务机关核定的扣除项目金额之比为（１０００－６７５）÷
６７５＝４８．１５％，增值额未超过扣除项目金额的５０％，土地增值税税率为
３０％，因此，应缴土地增值税为（１０００－６７５）×３０％＝９７．５（万元）；
应缴所得税（１００＋１０００－６００－１００－２５－２．５－０．５－
９７．５）×３３％＝９０．５９（万元）；乙公司在债务重组过程中总税负为２５
＋２．５＋０．５＋９７．５＋９０．５９＝２１６．０９（万元）。
上述方案一与方案二对甲乙两公司的税负影响差异情况比较：
甲公司在债务重组过程中采用方案一比经过税收筹划后方案二多缴税金为：
５９．１６－（－１２．５６）＝７１．７２（万元）。
此外，甲公司每年还需多缴房产税９．２４－８．４＝０．８４（万元）。
乙公司在债务重组过程中，采用方案一比经过税收筹划后的方案二多缴税金
３０８．０８－２１６．０９＝９１．９９（万元）。
从上面的税收筹划案例可以看出，在债务重组过程中，如果债务人以其拥有的房
产抵偿债务，债权人在适当豁免债务人所欠债务的同时，促使债务人降低抵债房产在
抵债时的作价，就完全可以达到降低债权人和债务人双方的税收负担的目的。
（ａ２００４１２１４００７１３）
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