【中华财税网北京10/26/2004信息】　某房地产开发有限公司（甲企业）与某工 业企业（乙企业）合作建房。协议规定，乙企业向甲企业提供３０００平方米土地使 用权，由甲企业负责开发商务楼一幢，乙企业按照该项目销售收入的２０％参与分配。 会计及税务处理 　　房屋建成后，该项目实际销售收入５０００万元，乙企业分得利润１０００万元。 根据国税函［１９９５］１５６号文件的规定，乙企业提供土地取得的分成收入，应 按“转让土地使用权”税目缴纳５％的营业税。甲企业有关会计及税务处理如下： 　　乙企业提供土地使用权时，甲企业按照预计分成收入（假设为１２００万元）作 账： 　　借：无形资产---土地使用权　１２００ 　　　贷：应付账款---乙企业（预估）１２００ 　　甲企业应将土地使用权的账面价值结转至“开发成本”，待房屋开发完成后，将 “开发成本”全部结转至“产成品”，房屋全部对外销售后，按规定缴纳“销售不动 产”营业税、土地增值税、城建税和教育费附加，并结转“产品销售成本”。 　　甲企业实际支付给乙企业１０００万元时，乙企业应当给甲企业出具土地使用权 转让发票，甲企业作以下分录： 　　借：应付账款---乙企业（预估）１２００ 　　　贷：银行存款　　　　　１０００ 　　　　　产品销售成本　　　　２００ 　　乙企业有关会计及税务处理如下： 　　提供土地使用权时，按照预估收入作账： 　　借：应收账款---甲企业（预估）１２００ 　　　贷：递延收入　　　　１２００ 　　实际取得分配收入１０００万元时，分录如下： 　　借：银行存款　１０００ 　　　　递延收入　２００ 　　　贷：应收账款---甲企业（预估）　１２００ 　　借：递延收入　１０００ 　　　贷：其他业务收入　１０００ 　　同时，按“土地使用权”账面价值结转“其他业务支出”。 　　乙企业应纳营业税、城建税、教育费附加合计＝１０００×５％×（１＋７％＋ ３％）＝５５（万元）　 　　借：其他业务支出　５０ 　　　贷：应交税金---应交营业税　　５０ 　　　　　应交税金---应交城市维护建设税　３．５ 　　　　　其他应交款---应交教育费附加　１．５ 　　除此之外，乙企业转让土地使用权还需缴纳土地增值税。 　　筹划分析 　　上述合作建房业务，属于常规操作，如果换一种纳税方案，其情况就大不相同。 现分析如下： 　　根据国税函［１９９５］１５６号文件的规定，如果乙企业提供土地使用权，甲 企业出资金，共同成立丙公司，那么乙公司从丙公司取得的税后利润不用缴纳营业税。 但这种方法在实际操作中并不可取，因为丙公司必须取得房地产开发资质，而取得房 地产开发资质需要具备许多条件，办理这些手续通常情况需要一年的时间。另一方面 这种合作方式会给乙企业带来经营风险，如果丙公司亏损，乙企业将不能得到利润分 配。 　　我们再来看另一种合作方法是否可行。根据财税［２００２］１９１号文件的规 定，从２００３年１月１日起，以无形资产对外投资不征营业税，转让该项股权时也 不再征收营业税。如果乙企业将该土地直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股 权，则乙企业也不用缴纳营业税。这种做法与前一种方法相比，解决了房地产开发资 质问题，不必另外申请开发资质。但仅仅这样处理仍然没有解决乙企业存在的经营风 险，与乙企业取得固定收入的计划不符，另一方面，乙企业投资于甲企业，会改变甲 企业的资本结构，这需要得到甲企业原有股东的同意。如果乙企业同意最终以 １０００万元的价格将该项股权按比例（甲企业原股东所占甲企业股权的比例）转让 给甲企业的原股东，则乙企业退出甲企业后，甲企业的资本结构仍然不变。最终结果 是，乙企业以土地使用权对外投资，然后又将该项投资对外转让，实际是提供了土地 使用权，取得了１０００万元的收益，节省了土地增值税、营业税及相关附加。 　　需要注意的是，采取第二种方案时，甲企业股东可能会担心乙企业恶意收购而不 接受这种方案。但是，如果乙企业占有的股份不足以对甲企业施加重大影响，则甲企 业的股东一般会接受这种方案。此外，采取这种方案，甲企业需要作两次变更登记， 还要变更公司章程。这种方案之所以具有操作的可行性，主要是基于“以土地使用权 对外投资不征营业税”这一税收优惠政策。 　　应当说明的是，前面的案例只是说明合作建房业务的规范操作，后面的筹划方案 分析则是从税收政策的角度分析其操作的可行性。企业合作建房业务能否按上述方法 操作，应结合具体情况确定。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　(4)