【中华财税网北京09/13/2004信息】　二、房产税筹划 　　房产税是以房产为征税对象，按照房产原值或房产的出租租金收入征收的一种税。 房产税在中国境内的城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税的计税依据分为二种： 一是以房产原值一次减除１０％～３０％以后的余值为计税依据。具体减除幅度，由 各省、自治区、直辖市人民政府规定；二是房产出租的，以房产租金收入为计税依据。 按照房产余值计算应纳税额的，适用税率为１．２％，按照房产租金收入计算应纳税 额的，适用税率为１２％。房产税实行从价计征的，按年征收，从租计征的，按照实 际取得的租金收入征收。房产税应纳税额计算公式为：应纳税额＝计税依据×适用税 率 　　房产税的纳税筹划主要围绕房产税的征税范围、征税对象、计税依据及税收优惠 进行。 　　（一）选厂址学问大 　　税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中，“城市”是指经 国务院批准设立的市；“县城”是指县人民政府所在地；“建制镇”是指经省人民政 府批准的建制镇；“工矿区”是指城市、县城、建制镇范围以外，工商企业比较发达， 人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业 所在地。 　　除上述范围以外的房产不属于房产税的征税范围，不征房产税。如果在设立企业 时，考虑到这一点，也许能给企业带来不尽的收益。这是因为，房产税实现按年征收。 只要是企业设立在房产税的征收范围之内，无论是盈利还是亏损，每年均需缴纳房产 税。如果把企业设立在乡、村所在地，则无需缴纳房产税，相当于每年给企业带来了 一笔数额可观的收益。按照我国有关法律法规，国家对土地实行分级管理，土地等级 不同，土地价值也不同。通常情况下，城市的土地价值高于建制镇和工矿区，建制镇 和工矿区的土地价值又高于乡村，因此，把企业设立在农村以减少土地使用费。另一 方面，随着近年来农村经济的高速发展，“农村城市化，城乡一体化”的格调已经基 本形成，农村交通发达，天地广阔。把厂址选择在农村，不仅有利于减少城市污染， 而且有利于企业的货物运输，更有利于今后的扩建和发展，可谓“一举多得”。 　　特别需要指出的是，按照我国现行税法的规定，在农村设立企业，除了不征房产 税之外，也不征收城镇土地使用税，城市维护建设税按照最低一档的税率１％征收。 再考虑这两个税种，其节税意义就更大了。 　　［例］湖北省枝江市七星台镇长松金属制品厂，在建厂之初就曾考虑到房产税、 城镇土地使用税和城市维护建设税的税收筹划问题。该企业是１９９８年１０月兴建 的。该厂负责人经过详细测算，将厂址选在离镇１公里远的乡下，此举使该厂每年节 约税收近５万元。 　　该厂１９９９年缴纳增值税３８万元，按１％缴纳城建税３８００元。如果厂址 建在镇上，就得按５％缴纳城市维护建设税１．９万元，仅此一项就省了１．５２万 元。城镇土地使用税、房产税全免。该厂拥有土地面积４万平方米，房产原值２０万 元。如果建在镇上，就得缴纳城镇土地使用税３．２万元（该镇城镇土地使用税的征 收标准是０．８元／平方米），房产税１６８０元［即（２０－２０×３０％）× １．２％］。因为厂址在乡下，这两项税收共计３．３６８万元就合理地“省掉”了。 　　随着该厂规模的扩大、产值的增多，节约的税收成本将越来越多。 　　（二）围绕房屋细筹划 　　众所周知，房产税的征税对象是房屋。在实际操作中，纳税人很少会出现少申报、 漏申报房产税的现象，但多申报、错申报的现象却是屡见不鲜。需要注意的问题有： 　　１．如何区分房屋与非房屋建筑物？所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱）， 能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义， 我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油 池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种 油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。在申报房产税时，应注意有无误 把建筑物当作房产而多申报纳税的情况。 　　２．核算在建工程应当注意的事项。根据税法规定，独立于房屋之外的建筑物不 征房产税，但与房屋不可分割的附属设施需要并入原屋原值计征房产税。这就要求我 们在核算房屋原值时，必须把工作做实做细。例如，企业在核算厂房时，不把烟囱、 围墙、画廊、绿化等单独核算，而是统一并入某个房屋原值，则会造成以后若干年度 多缴房产税。而与房屋不可分割的附属设施则是必须要并入房产原值核算的，如房屋 的装修以及管道等等。 　　有一点必须说明，可以作为固定资产管理的土地是指已经估价入账的土地。根据 《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使 用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分 期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成 本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程 成本。纳税人不能仅为了节税，而把土地使用权单独作固定资产处理，这样做虽然会 减少房产原值，但这种做法本身就违背了企业会计制度的规定。这是不允许的。 　　（三）房产出租的税收筹划 　　［例］李先生于２００１年元月１日，将其位于市中心的一套原值为 １５００００元的门面房出租给个体户张某，按照协议规定，年租金收入３００００ 元。按照现行税法规定，李先生的税负率将高达２７．６８％。计算过程如下： 　　（１）应纳营业税＝３００００×５％＝１５００（元） 　　（２）应纳城市维护建设税及教育费附加＝１５００×（７％＋３％）＝１５０ （元） 　　（３）应纳印花税＝３００００×１‰＝３０（元） 　　（４）应纳房产税＝３００００×１２％＝３６００（元） 　　（５）应纳个人所得税＝（２５００－２５００×５．５％－２５００×１２％ －３０－８００）×２０％＋（２５００－２５００×５．５％－２５００×１２％ －８００）×２０％×１１＝２４６．５＋２７７７．５＝３０２４（元） 　　（６）应纳税费总额＝１５００＋１５０＋３０＋３６００＋３０２４ 　　　　　　　　　 ＝８３０４（元） 　　（７）实际税后收益＝３００００－８３０４＝２１６９６（元） 　　（８）税负率＝８３０４÷３００００×１００％＝２７．６８％ 　　通过计算，不难看出，出租房屋不仅缴纳的税种多，而且税负率也高得惊人。那 么，李先生应当如何筹划才能降低税负？ 　　我们先计算一下，如果李先生不是将房屋出租，而是用于自已经营，那么全年的 税负是多少呢？如果用于自营，则不再缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税， 房产税按原值计算。 　　应纳房产税＝１５００００×（１－３０％）×１．２％＝１２６０（元） 　　与出租相比，少缴税费总额为：８３０４－１２６０＝７０４４（元） 　　尽管自营比出租税负要低得多，但客观存在的情况是，李先生自己本身有工作不 能经营，或许是对经营缺乏经验而不愿经营，那又该如何筹划呢？ 　　李先生可以采取与他人联营的方式。联营的方式有多种形式，一是与他人合伙经 营，自己另外出资，由合伙人负责经营管理。这样，就可以按照房产原值计算房产税， 少缴的税收可以在合伙协议中约定给李先生很高比例的利润分配。李先生还可将该房 产对外投资，与他人成立有限责任公司，如果承租方本身就是一家有限责任公司，那 么李先生可将该房产直接投资于该公司，然后要求被投资方适当提高股权比例。以上 几种联营方式，均按房产原值计算房产税。这一点，国家税务总局早在１９９３年就 以国税函［１９９３］３６８号文件作了明确：对于投资联营的房产，应根据投资联 营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投 资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。 　　上述筹划方案的可行性在于，换了一种方式，整个利益集团（指承租方与出租方， 或者联营的双方）向国家上缴的税费大幅度减少了，由此带来的收益，可通过协议约 定增加房产所有人的分配来实现。 　　需要注意的是，如果以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际 上是以联营名义取得房产的租金，因此，应根据条例的有关规定由出租方按租金收入 计缴房产税。因此，这种名义上的联营不能起到节税的作用。 　　值得一提的是，少数纳税人出租房产时，为了少缴房产税，进行不合法的筹划方 式，将房产出租给与本企业的经营活动有联系的企业，相互串通，按低于市场同类房 产的出租价格收取租金，少收取的房租通过向对方企业购买低价原材料或者其他方式 来得到补偿。这样出租房产的一方可以逃避一部分应纳的房产税和营业税，而承租方 也可通过降低产品销售收入，逃避一部分流转税。这种方法尽管十分隐蔽，不易觉察， 但属于非法的避税行为。因此，税务机关在检查房产出租业务时，应与当地同类房产 的租金收入进行对比，如果发现租金明显偏低，则应注意审查出租方与承租方有无其 他业务关系，对查出的类似问题，应按规定调整应税收入，并查补税款及滞纳金。 　　（四）房产税的税收优惠 　　税收筹划，用足税收优惠政策是关键。房产税亦如此。依据现行税法规定，下列 房产可以免征房产税： 　　１．国家机关、人民团体、军队自用的房产。 　　２．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（企业所办的各类学校、托 儿所、幼儿园自用的房产可以比照执行）。 　　３．非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等医疗、卫生机构自用的 房产，可以免征房产税。营利性医疗机构取得的收入直接用于改善医疗卫生条件的， 自其取得执业登记之日起三年以内，自用的房产也可免征房产税。 　　４．非营利性科研机构自用的房产。 　　５．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 　　６．个人所有非营业用的房产。 　　７．经过有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋。 　　８．政府部门和企事业单位、社会团体、个人投资兴办的福利性、非营利性老年 服务机构自用的房产，可以免征房产税。 　　９．微利企业和亏损企业，可以定期免征房产税。 　　１０．在基建工地建造的为工地服务的各种临时性房屋，在施工期间可以免征房 产税。 　　１１．房屋大修停用半年以上的，在大修期间可以免征房产税。 　　１２．企业停产、撤销以后，其房产闲置不用的，可以暂免征收房产税。 　　１３．按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收房产税，个人按照 市场价格出租的居民住房暂减按４％的税率征收房产税。 　　１４．经过财政部批准免征房产税的其他房产。 　　除了上述规定以外，纳税人缴纳房产税确有困难的，可以由所在省（自治区、直 辖市）人民政府确定，定期减税或者免税。 　　纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按照各自使用的部分划分，分别缴纳或者 免纳房产税。 　　免税单位出租的房产和非本单位业务用的生产、经营用房产，应当缴纳房产税。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （４）