【中华财税网北京09/13/2004信息】　二、房地产业：串改项目巧“筹划” 　　关于房屋开发公司代建房的营业税问题，国家税务总局早在１９９４年就专门发 文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供 土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受 托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续 费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。 其中所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向 委托方收取手续费的业务。 　　我们在某市地税稽查局得到这样一条消息：振大房地产开发公司运用所谓“税收 筹划”，节省营业税收高达６６万余元。那么，振大公司是如何“筹划”的呢？ 　　笔者带着这个问题，采访了振大房地产开发公司的总经理，这位不愿透露姓名的 总经理对我们说，他理解中的“税务筹划”就是如何采取办法既能少缴税，又不被税 务局检查出来。当我们问他振大公司是如何按照他的理解去进行“税务筹划”时，他 说：“我们把本公司开发的楼房，出售给买房单位后，我们想办法与对方签订了综合 大楼代建合同，这样我们就可以避开按照销售不动产的金额征收的营业税，而改为按 照收取的代建手续费来缴纳营业税。比如，我们已被税务局查出的，１９９８至 １９９９两年建筑房屋总价值达１５００余万元，若按销售不动产征收营业税应该是 ７５万元左右；我们虚拟的“代建手续费”是１８０万元，就这部分只需申报缴纳营 业税９万元，通过这种筹划方式，振大公司节省了高达６６万元左右的税款。 　　“为此我们还刻意草拟了一份假合同，以证明确实是代建房业务，只能按手续费 纳税，而不能按“销售不动产”税目征税。同时还垫付了资金，但并非原票转交，而 是按照双方确定的房屋价格另开具发票给建设单位入账。” 　　那么，该公司对代建房业务究竟能否实施税务筹划呢？答案是肯定的。上述政策 已经给开发公司指明了下一步的筹划方案，当然，开发公司还是需要在研究税收政策 的基础上，拿出几套方案来，认真计算，仔细斟酌，才能确定最佳方案，方能达到预 期的效果。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　（４）