【中华财税网北京09/06/2004信息】　二、是给利息好，还是降低销售好 　　江苏楚水房地产开发总公司于１９９４年创办，主要从事商品房开发业务。开业 几年，公司年年盈利，是当地房地产行业的“排头兵”。 　　２００１年４月份，当地税务局在对该公司进行企业所得税汇算清缴时发现，公 司的“财务费用”中列支了预收购房户房屋订金的利息４８万元。经过调查得知，该 公司为了扩大销售，采用预收订金的方法促销商品房，即购房户先支付房屋价款的 ６０％作为购房订金，待房屋建成后再交足剩余款项。从收取订金日至房屋建成日的 这段期间，公司按１０％的年利率对购房户缴纳的定金计息，在４０％的剩余款项中 抵扣。比如，Ａ先生向楚水房地产开发总公司购买价值３０万元的商品房一套，于６ 月１日向公司交付６０％的定金１８万元，１０月１日房屋建成，Ａ先生应得利息 ０．６万元（即１８×１０％×４÷１２），Ａ先生只需再支付１１．４万元（即 ３０－１８－０．６）。该公司是这样进行账务处理的： 　　６月１日收取定金时： 　　借：银行存款　　１８００００ 　　　贷：预收账款　　１８００００ 　　１０月１日收取剩余款项时： 　　借：预收账款　　１８００００ 　　　　财务费用　　６０００ 　　　　银行存款　　１１４０００ 　　　贷：经营收入　　３０００００ 　　对此，税务机关认为，Ａ先生在楚水公司取得的６０００元利息所得，应按“股 息、利息、红利”所得项目缴纳２０％的个人所得税，其税款应由楚水公司代扣代缴。 由于楚水公司未履行扣缴义务，又未及时向税务机关报告，按规定应由楚水公司赔缴。 计算赔缴金额时，还需将这部分利息换算成含税所得进行计算。 　　该公司合计应补缴个人所得税额＝４８００００÷（１－２０％）×２０％＝ １２００００（元） 　　此外，由于楚水公司按１０％的年利率计算的利息在“财务费用”科目中列支， 超过了同期银行贷款利率（该省规定同期商业银行的贷款利率按７．２％执行），其 超过部分不得税前扣除，应按３３％的税率补缴企业所得税。 　　应补缴企业所得税额＝４８００００÷１０％×（１０％－７．２％）×３３％ ＝４４３５２（元） 　　公司总经理对此百思不得其解。购房户预缴的定金怎么还要补税呢？而且还要公 司承担。难道这种促销手段不行吗？事后，公司财务处处长向笔者咨询，笔者为该公 司开了一张对症下药的“处方”。 　　针对楚水公司的上述房产销售方式，无论是从购房付款的形式上看，还是从销售 方式的本质上看，实际上（仍以Ａ先生为例）就是公司收取了２９．４万元的房款， 将３０万元的商品房出售给Ａ先生。如果该公司采取降价销售的方式，即，将此商品 房价格降至２９．４万元卖给Ａ先生，一来可以免除Ａ先生应纳的个人所得税，也免 除了扣缴个人所得税的义务；二来免除了因利率超标准而应补缴的企业所得税；三来 降低了销售不动产应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。 　　在实际操作中，应当注意两点：一是必须按２９．４万元的销售价格开具房屋销 售发票；二是改变原来的账务处理方法，即： 　　１０月１日收取剩余款项时： 　　借：银行存款　　１１４０００ 　　　　预收账款　　１８００００ 　　　贷：营业收入　　２９４０００ 　　按照上述筹划方案，楚水公司可以节省个人所得税１２００００元、企业所得税 ４４３５２万元、营业税２４０００元（即４８００００×５％）、城市维护建设税 １６８０元（即２４０００×７％）、教育费附加７２０元（即２４０００×３％）， 合计节税１９０７５２元。 　　这里应当指出，《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人提供应税劳 务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权合 理调整。楚水公司向房屋适当降低销售价格销售给消费者，这是经营的需要，也是竞 争的需要，不应受到上述规定的限制。如果房产开发公司对较低的价格销售给其相关 联的单位或者企业内部职工等，则应受到《细则》第十五条规定的限制。 　　该案例中，前后两种账务处理均是正确的，但不同的账务处理，带来的税收利益 不同。在社会经济生活中，这样的例子屡见不鲜，希望广大读者能够从本案例得到一 种新的筹划思路。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　(4)