【中华财税网北京05/14/2003信息】　六、应纳税额的计算 　　(一)计税原则 　　首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额。再以增值额同扣除 项目金额相比，其比值即为土地增值率。然后，根据土地增值率的高低确定适用税率， 用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。 　　(二)转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 　　1．汇集扣除项目的金额并计算转让房地产的增值额 　　2．计算增值率 　　增值率＝(转让房地产的总收入－扣除项目金额)／扣除项目金额×100％ 　　3．依据增值率确定适用税率 　　4．依据适用税率计算应纳税额 　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 　　例6-1 南坑根生房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发 该写字楼有关支出如下：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元； 财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)， 但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费为555万元；该单位所在地 政府规定的其他房地产开发费用计算扣作比例为5％。试计算该公司应纳的土地增值 税。 　　解： 　　(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 　　(2)房地产开发成本为3000万元 　　(3)房地产开发费用＝500万元－50万元＋(1000＋3000)万元×5％＝650万元 　　(4)允许扣除的税费为555万元 　　(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20％ 　　加计扣除额＝(1000＋3000)万元×20％＝800万元 　　(6)允许扣除的项目金额合计＝1000万元＋3000万元＋650万元＋555万元＋800万 元＝6005万元 　　(7)增值额＝10000万元－6005万元＝3995万元 　　(8)增值率＝3995万元／6005万元×100％＝66．53％ 　　(9)应纳税额＝3995万元×40％－6005万元×5％＝1297．75万元 　　(三)出售旧房应纳税额的计算方法 　　1．计算评估价格。其公式为： 　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 　　2．汇集扣除项目金额。 　　3．计算增值率。 　　4．依据增值率确定适用税率。 　　5．依据适用税率计算应纳税额。 　　应纳税额＝增值税×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 　　例6-2 根生集团公司转让一栋20世纪70年代建造的房屋，当时造价100万元，无 偿取得土地使用权，如果按现时材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该 房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27．5万元，计算该应纳的土地增值 税额。 　　解： 　　(1)评估价格＝600万元×70％＝420万元 　　(2)允许扣除的税金27．5万元 　　(3)扣除项目金额合计＝420万元＋27．5万元＝447．5万元 　　(4)增值额＝500万元－447．5万元＝52．5万元 　　(5)增值率＝52．5万元／447．5万元×100％＝11．73％ 　　(6)应纳税额＝52．5万元×30％－0×447．5万元＝15．75万元 　　(四)特殊售房方式应纳税额的计算方法 　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目 的金额可以转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或 明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 　　按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为： 　　扣除项目金额＝扣除项目的总金额×转让土地权的面积或建筑面积受让土地使用 权的总面积 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(4)