房地产开发企业纳税筹划:外商投资企业和外国企业所得税纳税筹划空间——应纳税所得额的计算
录入时间:2003-05-12
【中华财税网北京05/12/2003信息】 三、应纳税所得额的计算
(一)应纳税所得额的范围
外商投资企业和外国企业所得税的计税依据为应纳税所得额,即纳税人每个纳税
年度的生产经营收入总额减除成本、费用和损失之后的余额。
上述纳税年度,从公历1月1日起~12月31日止。外国企业按此规定计算应纳税所
得额有困难的,可以提出申请,报经当地主管税务机关批准之后,以本企业满12个月
的会计年度为纳税年度。
如果纳税人在一个纳税年度的中间开业,或者由于合并、关闭等原因,使该纳税
年度的实际经营期不足12个月的,应当以其实际经营期为一个纳税年度。
企业清算时,应当以清算期间作为一个纳税年度。
(二)收入总额的确定
1.权责发生制的计算原则
确定企业的收入总额,以权责发生制为原则。但对企业下列经营收入可分期确定,
并据以计算应纳税所得额:
(1)以分期收款方式销售产品或者商品的,可以按农副产品或商品开出发货票的
日期确定销售收入的实现,也可以按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入
的实现。
(2)建筑、安装、装配工程和提供劳务,持续时间超过1年的,可以按完工进度或
者完成的工作量确定收入的实现。
2.非货币资产权益的收入
企业取得的收入为非货币资产或权益的,可根据不同情况确定其收入额。
(1)中外合作经营企业采取产品分成方式的,合作者分得产品时,即为取得收入,
其收入额应当按照卖给第三方的销售价格或者参照当时市场价格计算。
(2)企业取得的收入为非货币资产或者权益的,其收入额应当参照当时的市场价
格计算或者估定。
(3)企业接受的货币捐赠,应一次性计入企业当年度收益,计算缴纳企业所得税。
(4)企业的应付未付款,凡债权人逾期2年未要求偿还的,应计入企业当年度收益
计算缴纳企业所得税。
(5)企业接受的非货币资产(包括固定资产、无形资产和其他货物)捐赠,应按照
合理价格估价计入有关资产项目,同时作为企业当年收益,在弥补企业以前年度所发
生的亏损后,计算缴纳企业所得税。若弥补以前年度亏损后的余额较大,企业一次性
纳税有困难的,经企业申请,当地主管税务机关批准,可在不超过5年的期限内平均
计入企业应纳税所得额。
(6)从事房地产开发经营的企业预售房地产并取得预收款的,当地主管税务机关
可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额,并按季预征所得税,待该项
房地产产权转移、销售收入实现后,再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应
纳所得税税额,按预缴的所得税税额计算应退补税额。
(7)从事投资业务的企业所取得的除境内投资利润(股息)以外的其他各类所得,
应依照税法规定计算纳税。
(8)在以合理经营为目的进行的公司集团重组中,外国企业将其持有中国境内企
业股权,或者外商投资企业将其持有的中国境内、境外企业的股权,转让给与其有直
接拥有或者间接拥有或被同一人拥有100%股权关系的公司,包括转让给具有上述股
权关系的境内投资公司的,可按股本成本价转让,由于不产生股权转让收益或损失,
不计征企业所得税。
(9)股票转让净收益属于企业的财产转让收益,应计入企业的应纳税所得额,一
并征收所得税。
(10)企业发行股票,其发行价格高于股票面值的溢价部分,为企业的股东权益,
不作为营业利润征收企业所得税;企业清算时,也不计入应纳税清算所得。
(11)外商投资举办俱乐部或类似会员制的外商投资企业,其对会员入会时一次性
收取会员费、资格保证金或其他类似收费,应在收取时作为企业当期收入计算缴纳企
业所得税。在计算征收企业所得税时,可以从企业开始营业之日起分5年平均计入各
期收入计算纳税。企业对其会员退会时退还上述款项的,所退还的部分,可冲企业延
款当期的收入。
(三)应纳税所得额的计算方法
1.应纳税所得额的计算公式
应纳税所得额=收入-准予扣除项目
2.应纳税所得额与企业财务会计核算的关系
两者之间有抵触时,按税法规定核算。
(1)企业可以根据自身核算需要,建立自己的财务、会计制度,但要报送当地税
收机关备查;
(2)企业的各项会计记录必须完整准确,有合法凭证作为记账依据;
(3)企业的财务处理办法与税收法规有抵触的,要依照税收法规的规定计算应纳
税所得额。
3.应纳税所得额核定
企业不能提供完整、准确的成本、费用凭证,不能正确计算应纳税所得额的,由
当地税务机关参照同行业或者类似行业的利润水平核定利润率,计算其应纳税所得额。
企业不能提供完整、准确的收入凭证,不能正确申报收入额的,由当地税务机关
采用成本(费用)加合理的利润等方法予以核定,确定其应纳税所得额。
4.计算应纳税所得额的特殊规定
外国投资企业在中国境内投资于其他企业,从接受特定的企业取得的利润(股息),
可以不计入本企业应纳税所得额;但其上述投资所发生的费用和损失,不得冲减本
企业应纳税所得额。
(四)准予列支的项目
1.一般规定中准予列支的项目
(1)企业发生与生产、经营有关的交际应酬费,应当有确实的记录或者单据,分
别在下列限度内准予作为费用列支。
全年业务收入总额在500万元以下的,不得超过业务收入总额的10‰;全年业务
收入总额超过500万元的部分,不得超过该部分业务收入总额的5‰。
(2)企业在筹建和生产、经营中发生的汇兑损益,除国家另有规定外,应当合理
列为各所属期间的损益。
(3)企业按照国家或地方政府住房制度规定提存和支用各类住房补贴或住房公积
金(包括自愿住房公积金),按下列规定办理:
①在未实行住房制度改革的地区,企业按财政、劳动部门原规定提取的住房补贴,
可在当期成本费用中列支。
②在已实行住房制度改革的地区,企业按国家或地方政府规定的比例提存各类住
房公积金时,凡企业在税前已按有关规定提存各类职工福利基金的,该职工福利基金
支付除职工住房支出以外的其他规定用途支出后的账面余额应转为住房公积金,不足
部分可在当期成本费用中列支;但企业超出规定比例自行提存的各类住房补贴或住房
公积金,不得列支。
③企业实际支付给个人的住房购建费用、修房费用和租房费用等住房支出,应在
已提存的该个人住房补贴或住房公积金中列支;企业实际支付给个人的各项住房支出,
不足以按国家或地方政府规定提存的个人住房补贴或住房公积金中列支的部分,凡
企业董事会决议,可依有效合法的支付凭证列入企业当期成本、费用。
(4)外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费,凡房屋产权属于本企业拥有的,
其投入使用前发生的房屋装修费,应并入房屋价格,按照税法所规定的房屋固定资
产折旧年限计提折旧;房屋投资使用后的装修费,可在房屋重新装修后投入使用的次
月开始,按5年平均摊销。
外商投资企业和外国企业发生的房屋装修,凡房屋产权不属于本企业的,可在房
屋装修后投入使用的次月开始,按5年平均摊销。
(5)外国企业在中国境内设立的机构、场所取得发生在中国境外的与该机构、场
所有实际联系的利润(股息)、利息、租金、特许权使用费和其他所得已在境外缴纳的
所得税税款,除国家另有规定外可以作为费用扣除。
(6)企业通过中国境内国家指定的非营利的社会团体或国家机关向教育、民政等
公益事业和遭受自然灾害的地区、贫困地区的捐赠,可以作为当期成本费用列支;企
业直接向受益人的捐赠不得列支。
企业资助非关联科研机构和高等学校研究开发经费,可以在资助企业计算企业应
纳税所得额时全额扣除。
(7)企业租用厂房、场地、饭店、宾馆、招待所等作为生产、经营场所,作为承
租方的企业直接向有关部门支付的土地使用费,应转为出租方的支出项目,由出租方
开具相应的租金收入发票,承租方依据租金收入发票所列的场地、租金数额在税前扣
除。
(8)外国企业在中国境内设立机构、场所,从事生产、经营活动所发生的技术开
发费,可以比照以上执行。
对税法准予列支的项目,纳税人应严格按照规定的范围、条件执行,并履行有关
报批审核手续。
2.须审批的项目
经当地税务机关审核同意后准予列支的项目如下:
(1)外国企业在中国境内设立的机构、场所,向其总机构支付的同本机构、场所
生产、经营有关的合理的管理费,应当提供总机构出具的管理费汇集范围、总额、分
摊依据和方法的证明文件并附有中国注册会计师的鉴证报告,经当地税务机关审核同
意后,准予列支。
外商投资企业应当向其分支机构合理分摊与其生产、经营有关的管理费。企业向
其关联企业支付的管理费不得列支。
(2)企业发生与生产、经营有关的合理借款利息,应当提供划款付息的证明文件,
经当地税务机关审核同意后,准予列支。合理的借款利息,是指按不高于一般商业
贷款利率计算的利息。
企业借款用于固定资产的购置、建造或者无形资产的受让、开发,在该项资产投
入使用前发生的利息,应当相应计人固定资产或无形资产的原价。
(3)企业支付给职工的工资和福利费,应当报送其支付标准和所依据的文件及有
关资料,经当地税务机关审核同意后,准予列支。
企业不得列支其在中国境内工作的职工的境外社会保险费。
(4)自2000年1月1日起,从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产
代销、包销合同或协议,委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的,应按境
外企业向购房人销售的价格,作为外商投资企业房地产销售收入,计算缴纳营业税和
企业所得税。上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续
费、提成费等劳务费用,应提供完整、有效的凭证资料,经主管税务机关审核确认后,
方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额,不得超过房地产销售收入
的10%。
(五)不得列为成本、费用和损失的项目
在计算应纳税所得额时,除国家另有规定外,下列各项不得列为成本费用和损失:
(1)固定资产的购置、建造支出。
(2)无形资产的受让、开发支出。
(3)资本的利息。
(4)各项所得税税款。
(5)违法经营的罚款和被没收财物的损失。
(6)各项税收的滞纳金和罚款。
(7)自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分。
(8)用于中国境内公益、救济性质以外的捐赠。
(9)支付给总机构的特许权使用费。
(10)与生产、经营业务无关的其他支出。
(六)应纳所得税额的计算
正确计算出应纳税所得额后,再计算应纳所得税额就很容易了。即:用应纳税所
得额乘以适用的所得税税率就得出应纳所得税额。
应纳税额=应纳税所得额×适用税率
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