【中华财税网北京11/28/2001信息】 １．适当增值筹划法 土地增值税税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金 额的２０％时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额２０％的，应就其全部增 值额按规定计税。按此原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的效益 和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而导致得 不偿失。 （１）纳税人欲享受起征点照顾。例如，假定某房地产开发企业建成一批商品房 待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为１００，当其销售这批商品 房的价格为x时，相应的销售税金及附加为： ５％×（１＋７％＋３％）x＝５．５％x 式中 ５％--营业税； ７％--城市维护建设税； ３％--教育费附加。 这时，其全部允许扣除金额为： １００＋５．５％x 根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为： x＝１．２（１００＋５．５％x） 解以上方程可知，此时的最高售价为１２８．４８，允许扣除项目金额为 １０７．０７（１００＋５．５％×１２８．４８）。 （２）如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于２０％时， 即应适用“增值率”在５０％以下，税率为３０％的规定。假定此时的售价为（１２ ８．４８＋y）。 由于售价的提高（数额为y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提 高５．５％y。这时： 允许扣除项目的金额＝１０７．０７ ＋５．５％y 增值额＝１２８．４８＋y－（１０７．０７＋５．５％y） 化简后增值额的计算公式为： ９４．５％y＋２１．４１ 所以应纳土地增值税： ３０％×（９４．５％y＋２１．４１） 若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使 y＞３０％×（９４．５％y＋２１．４） 即y＞８．９６ 这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于１３７．４ ４（１２８．４８＋８．９６）。 通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全 部允许扣除项目金额为１００时，将售价定为１２８．４８是该纳税人可以享受起征 点照顾的最高价位。 在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于 此数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价 格高于１３７．４４，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所带来的 税收负担。 ２．收入分散筹划法 在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值 额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转 让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果能想办法使得转让收入变少， 从而减少纳税人转让的增值额，显然是能节省税款的。 在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要。因为，在累进税制下，收入的 增长，预示着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增长率适用较高的税率，档次 爬升现象会使得纳税人税负急剧上升，因而分散收入有着很强的现实意义。如何使得 收入分散合理合法，是这个方法的关键。 一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋 里面的各种设施。很多人在售出房地产时，总喜欢整体进行，不善于利用分散技巧， 因为这样可以省去不少麻烦，但不利于节税。 假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一 段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是８００万元，其中各种设备 的价格约为１００万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将 全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加１００万元。 而土地增值税适用的是四级超率累进税率，增值额越大，其适用的税率越高，相应地 应纳税额也就会增大。 如果该企业和购买者签订房地产转让合同时，采取一下变通方法，将收入分散， 便可以节省不少税款，具体做法是在合同上仅注明７００万元的房地产转让价格，同 时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解。这样将收入分散进行筹划，不 仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且由于购销合同适用０．０ ３％的印花税税率，比产权转移书据适用的０．０５％税率要低，也可以节省不少印 花税，一举两得。 将这种筹划方法进行一下引申，可以应用到房地产开发企业上去。如果房地产开 发企业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，同样可以节省不少土地增值税税款。 具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装磺、装饰时便和购买者签订房地 产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装璜、装饰合同，则纳税人只就第一份 合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围， 不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了省税的目的。 ３．成本费用筹划法 房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且 还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发 成本，后者是房地产开发费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳 税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《中华人民共和国土地增值税暂 行条例实施细则》的标准进行扣除，因而该筹划主要涉及房地产开发成本。 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为 增值额，作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重地影响纳税 人应纳税额的大小，即房地产开发成本越高，应纳税额越小，房地产开发成本越低， 应纳税额越大。如果纳税人能最大限度地扩大费用列支比例，则肯定会节省很多税款。 当然这种筹划应有一定的限度，无节制地任意扩大的后果就是导致税务机关的纳 税调整，结果反倒得不偿失。而且这种扩大也并不是越大越好，在必要的时候适当地 减少费用开支可能效果会更好，这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类 企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其他原 因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率 较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行 必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 详细的分析论证及大量的实践证明，平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极 好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内 发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将这段时期获得的增值额进行 最大限度的平均，这样就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省部分 税款的缴纳。 ４．利息支出的筹划 房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，因此 利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影 响。 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第７条规定，财务费用中的利息支出，凡 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的。允许据实扣除，但最高不能 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条第一和 第二项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。用公式表示： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）× ５％以内 例如，某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价款２００万元，开发成本为４ ００万元，则其他开发费用扣除数额不得超过３０万元，即（２００＋４００）万元 ×５％，利息按实际发生数扣除。 如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构 贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额的１０％以内计算扣除， 用公式表示： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×１０％ 以内 如上例，则房地产开发费用总扣除限额为６０万元，即（２００＋４００）万元 ×１０％，超限额部分不得扣除。 纳税人在能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证 明时，利息支出如何计扣值得考虑。一般而言，企业在进行房地产开发时，借款数额 会较大，其实际数会大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×５％。 因此，一般来说，按照第一种方式计扣比较有利于企业节省税款，即房地产开发费用 按下式计扣： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）× ５％ 但是，现实中的情况并不总是如此简单。有些企业由于资金比较充裕，很少向银 行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法 计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。因此 企业比较合乎逻辑的做法就是故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或是假 装不能提供金融机构的贷款证明，这样税务机关就会按照第二种方法计算。 ５．建房方式的筹划 土地增值税税法对不同的建房方式进行了一系列界定，并规定某些方式的建房行 为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税，纳税人如果能注意运用这些特 殊政策进行纳税筹划，其节税效果是很明显的。 第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式，这种方式是指房地产开发公司 代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开 发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有 发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，而属于 营业税的征税范围。 由于建筑行业适用的是３％的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是３０ ％～６０％的四级超率累进税率，税负显然比前者为重，如果在相同收入的情况下， 当然是前者更有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确 定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售 方式。这种筹划方式可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种 材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发 生转移便可以了。 为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额， 以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分 于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格也可 以增强企业的市场竞争力。 另一种建房方式便是合作建房方式。我国税法规定，对于一方出地，一方出资金， 双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也 可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住 宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合 了一方出土地，一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该 比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。 这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有 在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值 税。 ６．适当捐赠筹划法 房地产的赠与是指房地产的原产权所有人和依照法律规定取得土地使用权的土地 使用人，将自己所拥有的房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为。对于这种赠与 行为，很多国家都开征了赠与税。我国目前还没有开征这种税收，也不对之征收土地 增值税。因为按课征土地增值税的三条标准，赠与人捐赠房产是无偿转让，并没有取 得收入，因此，不用缴纳土地增值税。 但是，这里仅指以下两种情况： （１）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或 承担直接赡养义务人的。 （２）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利性的社会团体、国家 机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减 灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经 民政部门批准成立的其他非盈利性的公益组织。 房产所有人、土地使用权所有人将自己房地产进行赠与时，如果不是以上所述两 种情况，应该视同有偿转让房地产，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自 己的捐赠方式，以免捐赠完了之后，自己反而要承担大笔税款。具体来说，如果当事 人在进行捐赠时可以采用以上两种方式，最好采用这两种方式。比如某房地产所有人 欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内 非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如 果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。 比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税 款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产 权转移登记手续。 (3)