１９９６年８月日２６　沪地税一（１９９６）２４号 　　根据营业税暂行条例及其实施细则、增值税暂行条例及其实施细则的规定， 结合本市物业管理的具体情况，现就物业管理的流转税征收问题明确规定如下： 　　一、关于管理费等收入的征税问题 　　本市物业管理单位在为房屋业主或租赁户提供服务而收取的管理费（包括向 房产开发商收取的尚未租售的空关房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安 费、公共设施养护费、停车费等等各种名目的收费），维修费（包括维修人工费 和材料费）、租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，均应按规定 依有关税目、税率征收营业税。 　　物业管理单位从事对公有住宅售后服务所收取的管理费收入，以及按规定收 取的居民租往公有住宅的租金收入在1998年底前暂缓征收营业税。具体缓征办法， 由市局另行制定。 　　二、关于代办性收入的征税问题 　　本市物业管理单位为业主或租赁户代办各种服务而取得的收入，应区别不同 的情况，按以下规定征收流转税： 　　1．为业主或租赁户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方的， 可按收取的代办手续费收入征收营业税，其他形式的应按规定征收增值税；对向 业主或租赁户销售的防盗门（窗）、晒衣架、隔离栏等货物亦应按规定征收增值 税。 　　2．为业主或租赁户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等其 他各种业务而取得的收入，可以扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、 环卫所等部门后的余额依服务业税目计征营业税。 　　三、关于装修保证金、公共维修基金等的营业税征收问题 　　1．本市物业管理单位向业主或租赁户收取的房屋装修保证金、履约保证金 等，如果到期退还给业主或租赁户的，可不征收营业税；如果到期不退还或已作 为业主装修违规行为予以罚没的，均应按规定征收营业税。 　　2．本市物业管理单位向房屋业主收取的公共维修基金以及向房产开发商在 交付房产管理权时收取的房屋公共部位维修基金，因其专款专用，专户存储，基 金的所有权属房屋业主管理委员会，物业管理单位仅是代管使用、按实列支的特 殊性，可暂不征收营业税。但物业管理单位以提供劳务形式，从维修基金中取得 的收入，应按规定征收营业税。 　　四、对物业管理单位为私房业主或租赁户代开出租房屋发票或收据，应对物 业管理单位照章征收营业税。 　　五、本市物业管理单位发生的其他属于营业税、增值税应税范围的行为，均 应照章征收营业税，增值税。 　　六、本通知适用于本市从事物业管理的单位和个人，包括房管所以及由房管 所转制的物业管理单位。 　　七、本通知自1996年1月1日起执行。