２００２年５月２３日　建住房［２００２］１２３号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构： 　　近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动， 房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增 长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、 广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群 众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同 意，现就有关问题通知如下： 　　一、提高认识，加强领导 　　整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保 护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十 分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重 要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、 抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩 序明显好转。 　　整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想， 标本兼治、重在治本。 　　整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城 市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市 场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。 　　建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总 局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配 合。 　　二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为 　　各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查 处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、 重复上访等问题，维护社会稳定。 　　（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为 　　各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发 企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约 定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合 同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政 府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需 改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管 部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。 　　房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手 续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统 一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准， 任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政 主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城 市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正， 并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。 　　未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依 据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程 合同价款１％以上２％以下的罚款。 　　未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产 开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处 收取的预付款１％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据 《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得３倍以 下但不超过３万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关， 依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经 营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当 报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。 　　（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为 　　要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房 地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面 积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。 　　各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房 者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。 　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作 约定的，面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登 记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受 人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面 积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内的（含３％）部分的房价款由 房地产开发企业返还买受人；绝对值超过３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返 还买受人。 　　（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为 　　《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合 法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地 产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是 否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发 企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。 　　已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间 尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开发企业应当在批准变更后１０日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人 的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。 　　各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产 市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。 　　（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关 　　各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发 项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验 收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补 办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当 依法承担赔偿责任。 　　房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提 供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进 行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。 　　（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为 　　要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业 管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管 理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主 会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、 公共秩序等进行管理，并提供相关服务。　 　　要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签 订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好 建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣 汰，促进管理水平的提高。 　　各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂 行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业 管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理 部门应当依据有关法律、法规予以处罚。 　　房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监 督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可 以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地 产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节 严重的，要在媒体上曝光。 　　（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为 　　各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法发布房 地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正； 逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商 行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。 　　房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和 宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺 的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规 定处罚。 　　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、 设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 　　（七）完善相关制度，规范中介行为 　　加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制 度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应 当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处１万元以下的罚款；对 于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚 假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及 违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证 书作废，并处１万元以上３万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从 事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产 估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任 的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。 　　房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违 反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》 和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。 　　各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行 备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。 　　三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立 　　要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本 情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档 案，向社会公示，接受社会监督。 　　各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备 经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事 商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。 　　推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要 件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接 受社会监督。 　　各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为 资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在 资质年检中予以降级或者注销资质证书。 　　各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介 服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期 在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。 　　四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识 　　各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法 力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执 法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介 服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要 组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了 解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。 　　五、转变政府职能，实行政务公开 　　各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批， 加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要 规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持 “谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领 导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承 诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。 　　要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政 责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有 关法规作出严肃处理。 　　各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对 不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。 (3)