各区（市）县地方税务局，市局各直属分局、稽查局：
　　现将《成都市地方税务局房地产开发项目税收精细化管理办法》（试行）印发你们，请依照执行。各单位在执行中如有问题和建议，请及时向市局反映。

附件：成都市地方税务局房地产开发项目税收精细化管理办法（试行）
　　　
　　第一条 为加强房地产开发项目税收征管，实现科学化、精细化、高效化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发［２００５］８２号）等规定，结合我市地税工作实际，制定本办法。　　
　　第二条 我市范围内房地产开发企业开发项目所涉及的营业税、资源税、城市维护建设税、城镇土地使用税、车船使用税（车船使用牌照税）、房产税（城市房地产税）、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、契税、耕地占用税的征收管理适用本办法。
　　第三条 以信息化应用为支撑，以税收管理员制度为载体，以落实税源分类管理为抓手，做好房地产开发项目税收精细化管理实施工作。
　　第四条 对房地产开发企业所开发项目，按税收属地征管原则，实施项目管理，对项目实施从土地流转、建设立项、规划设计、施工组织、房屋交易到物业管理的全程监控，开展从项目登记到项目结算的跟踪管理。
　　第五条 对房地产开发企业在同一区（市）县范围开发的多个项目，实行专业统一管理。
　　第六条 房地产开发企业跨区（市）县从事生产经营活动的，机构所在地税务机关应开具《外出经营活动税收管理证明》（以下简称《外管证》），由项目所在地税务机关办理外出经营报验登记并实施税收征管。对机构所在地税务机关未按照规定开具《外管证》的，由项目所在地税务机关统一征收应纳税款；对外出经营活动结束后３０日内房地产开发企业仍未向项目所在地税务机关申报纳税的，机构所在地税务机关应依法补征应纳税款。
　　第七条 根据一户式管理要求，分户建立房地产开发企业征管档案，按项目设置管理台帐，完善项目管理资料。
　　第八条 按照发票管理的规定，加强对《四川省成都市销售（转让）不动产发票》的使用管理，依法监督预收款等应税收入的票据使用。对符合自印发票条件的房地产开发企业，可依其申请报批同意印制《××××公司销售（转让）不动产发票》。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　第九条　对外出经营的房地产开发企业，在为其办理外出经营报验登记后，按规定办理普通发票准购证。同时，应针对房地产行业特点，结合房地产开发规模、销售进度、经营实际等因素按每一开发项目准确鉴定发票适用种类、数量。
　　第十条 比对分析每一开发项目发票使用情况与同期纳税申报情况，发现纳税异常的，及时开展税收质疑约谈。
　　第十一条 定期检查房地产开发企业的发票使用情况。对跨区（市）县使用发票等违反发票管理办法规定的，依法实施行政处罚。　
　　第十二条 按照《征管法》第二十条规定，要求房地产开发企业按规定报送财务会计制度、会计处理办法、会计核算软件。
　　第十三条 加强申报征收管理，结合综合治税工作要求，全面收集房地产开发项目相关涉税信息资料。
　　（一）在开发项目取得土地使用权后，主管税务机关应及时了解土地名称、座落地点、土地面积、土地性质等涉税信息，制作《取得土地使用权登记表》（见附件１）。
　　（二）在开发项目取得施工许可证后，主管税务机关应及时收集建设用地规划、施工平面图、建筑工程发包合同、建筑工程监理合同、拆迁补偿合同、水、电、气协议、联建及房屋分配协议等涉税资料，制作《新开发项目施工登记表》（见附件２）。
　　（三）在开发项目取得商品房预售许可后，主管税务机关应及时收集预售许可证、预售商品房分层平面图、商品房预售方案等涉税资料。
　　（四）在开发项目取得工程竣工报告后，主管税务机关应及时了解工程竣工时间、决算金额等涉税信息。
　　第十四条 房地产开发企业具有《征管法》第三十五条所列情形之一的，应依法核定其应纳税额。　　
　　第十五条 积极开展纳税评估，具体掌握每一开发项目纳税及整体开发情况，通过对收入、费用、成本等指标的比对分析，综合评定房地产开发企业纳税情况的真实性、准确性、合法性。重点应从以下方面进行纳税评估：
　　（一）核实开发项目数量及开发项目地点。重点核对基本情况资料、竣工验收证明书、土地规划许可证、土地出让（转让）合同等资料，对影响主营业务的有关问题进行审核。
　　（二）核实开发项目的开发面积情况。重点核对建设规划许可证、规划用地许可证、竣工验收报告或联建协议等资料。
　　（三）核实开发项目的可售商品房面积。重点抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，结合开发项目座落地点等情况判定回迁或联建商品房的真实面积，核实开发项目可售商品房面积的真实情况。
　　（四）核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常。
　　（五）核实商品房销售收入是否按规定的方式予以确认，有无延迟确认或少确认收入的情况。
　　（六）在核实开发项目应结转收入的已售商品房面积、商品房销售单价、商品房销售收入确认方式的基础上，根据核实的开发项目平均售房单价与已售商品房面积，计算开发项目应转收入数额并比对实际已转收入数额，确认收入的准确性。
　　（七）按开发项目进行成本审核。对同时进行多个项目开发的，重点审核是否正确区分成本核算对象界限；对一次性发生属多个成本核算对象的开发费用或分批开发的项目，重点审核一次性支付的应计入开发成本的各类费用，是否按规定的标准进行合理分配。
　　（八）核实开发项目单位成本是否准确，确认已结转经营成本的准确性。
　　（九）房地产开发企业同期销售费用绝对差额较大的，重点审核是否与销售收入的增加存在合理配比关系，审查广告费支出、业务宣传费支出是否按比例扣除，两者划分是否符合规定，有无大额销售开支变相扣除等问题。
　　（十）房地产开发企业同期管理费用绝对差额较大的，重点审核经营规模及产品结构是否有较大调整。
　　（十一）房地产开发企业同期财务费用绝对差额较大的，重点审核同期贷款利率的变化情况、财务报表借款的增减情况、资金使用及构成的变化。
　　第十六条 依托信息技术，探索建立指标警戒体系。根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、营业税负担率、企业所得税负担率等指标的分析。　
　　第十七条 认真落实税收管理员制度要求。遵循管户与管事相结合、管理与服务相结合、属地管理与分类管理相结合、专人管理与微机管理相结合的原则，结合房地产行业的征管实际，明确岗位职责，加强工作考核，落实管理责任，细化税源管理，优化纳税服务，堵塞征管漏洞，促进征收到位。
　　第十八条 各区（市）县地方税务局可结合本地区实际，细化具体工作措施。