各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：

　　随着税收征管改革的推进，各市、县、区地方税务局已按照省局的要求，对房地产业建筑安装业税源进行了集中管理。为加强房地产、建筑安装业税收征管，促进税收收入增长，现将《房地产、建筑安装业税收风险特征》印发给你们，并就有关要求通知如下：

　　一、结合案例，系统学习。本次印发的《房地产、建筑安装业税收风险特征》由省局各税种管理部门和稽查部门根据相关案例进行提炼编写而成。各单位特别是负责房地产、建筑安装业的税源管理部门要认真组织学习，掌握两业涉税风险点，不断提升两业税收征管能力。

　　二、学以致用，转化成果。各单位要在学习掌握两业涉税风险点的基础上，以此为指引加强对两业企业的纳税评估及税务稽查工作，进一步提升“两业”税收征管质效。

　　三、遇到问题，及时反馈。各单位实际执行中遇到的问题和建议请及时向省局反馈，以便进一步对《房地产、建筑安装业税收风险特征》进行修改完善。

　　海南省地方税务局

　　2014年7月25日

　　房地产业建筑安装业税收风险特征

　　一、房地产业税收风险特征

　　（一）营业税

　　1.是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

　　2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。

　　3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。

　　4.委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。

　　5.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。

　　6.是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。

　　7.纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。

　　8.销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。

　　9.发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地