根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：

　　一、土地增值税清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

　　点评：

　　对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。国税发[2006]187号文件给了土地增值税清算的一般规则。即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此，做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。

　　南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？

　　答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。苏地税规[2012]1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。这个回答是政策口径收紧的体现。地产企业，没事儿别乱自行分期核算，会有可能早缴税，多缴税的！

　　二、土地增值税核算对象

　　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　（一）普通标准住宅；

　　（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

　　（三）非住宅类房产。

　　点评：

　　在苏地税规[2012]1号文件中，项目、分期项目是清算单位的概念，而一个清算单位又分三类核算对象。关于清算单位内各类核算对象，是否能够合并清算，如果分类清算，又分为几类，又是土地增值税的焦点问题。其基本规则是：

　　第一，分类清算，分的类别越少越好；大部分地区规定分三类清算，个别地区甚至有五类清算的，导致纳税人税负陡然加重。在南京市土地增值税清算问答第31条叙述：房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？答：江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（